Per destinare lo spazio comune a area di manovra basta la maggioranza semplice – Avv. Marco Ribaldone

spazio comune

Una recente pronuncia della Corte d’Appello dell’Aquila – è la n. 1258 del 11.8.2021, pubblicata in www.condominioweb.com del 9.9.2021 – fornisce il pretesto per alcune considerazioni in ordine alla decisione della compagine condominiale di destinare un’area cortilizia comune a spazio di manovra per autoveicoli, con esclusione dell’utilizzo a parcheggio

 

I termini della questione

 

Schematicamente:

  1. all’interno di un condominio c’è un cortile comune, di dimensioni ridotte, tali da non consentire il parcheggio di un’autovettura per unità immobiliare;
  2. per questo cortile non è mai stata deliberata alcuna specifica destinazione;
  3. il cortile viene usato da alcuni condomini ex 1102 cod. civ. per parcheggiare l’auto;
  4. ad un certo momento, l’assemblea delibera di destinare quel cortile a spazio di manovra per le auto, con esclusione della possibilità di parcheggio [incompatibile – la cosa è evidente: il cortile ha dimensioni ridotte e non ci sarebbe spazio a sufficienza – con la destinazione prescelta];
  5. la delibera sub d) viene adottata con la maggioranza semplice di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ.;
  6. un condominio reagisce: impugna la delibera, allegandone la nullità perché – questa la sua tesi – la delibera, imponendo una nuova destinazione al cortile e “impattando”, così, sui diritti dei codomini, avrebbe dovuto essere adottata all’unanimità.

 

Il ragionamento di Corte Appello Aquila 11.8.2021 n. 1258

 

La Corte ha, in prima battuta, rilevato che non era mai stata adottata, in precedenza, alcuna delibera avente ad oggetto la destinazione dell’area cortilizia.

Detto altrimenti: qualche condomino utilizzava quest’area ex art. 1102 cod. civ. per parcheggiare, ma non esisteva alcuna decisione dell’organo sovrano del Condominio che stabiliva la destinazione dell’area a parcheggio.

La Corte ne ha tratto la conclusione che la delibera impugnata non poteva e non doveva “leggersi” come la modifica di – queste le parole della Corte – “una specifica destinazione per effetto della decisione dei Condomini”, di – sempre la Corte – “una precedente e legittima destinazione dell’area condominiale”.

 

Il successivo rilievo ha avuto ad oggetto la circostanza che la delibera impugnata non andava a ledere i diritti di nessuno.

Sotto questo specifico aspetto, il giudice ha affrontato il tema dell’art. 1102 cod. civ., richiamando il principio – recentemente espresso da Cass. 18.3.2019 n. 7618 e ritenuto dalla Corte dell’Aquila “condivisibile” – secondo cui “l’occupazione del medesimo spazio mediante il parcheggio della propria autovettura per lunghi periodi di tempo è illegittimo poiché ne impedisce l’utilizzo agli altri condomini”.

Detto altrimenti:

  • l’art. 1102 cod. civ. attribuisce a uno o più condomini il diritto di utilizzare il cortile comune;
  • tale diritto cessa di esistere se ed in quanto, in concreto, quell’utilizzo preclude agli altri condomini di fare “parimenti uso secondo il loro diritto” del cortile;
  • se quanto sopra è vero, allora si deve ritenere che la delibera, la quale precludesse ai condomini il sopra ricordato utilizzo ex 1102 cod. civ. del cortile per parcheggiare, andrebbe a “impattare” su “una situazione illegittima e come tale non meritevole di alcuna tutela”.

 

Il terzo rilievo, in sostanza, attiene al contenuto – verrebbe da dire alla portata – della delibera impugnata.

A detta della Corte, questa aveva ad oggetto non tanto la destinazione di uno spazio comune, quanto la disciplina del suo uso.

Esattamente quanto sarebbe accaduto se – è solo un esempio, ma rende l’idea – l’assemblea avesse stabilito un uso turnario, da parte dei condomini, del cortile per il parcheggio delle loro autovetture.

 

L’asse portante del ragionamento e della pronuncia della Corte, quindi, è costituito da – e si articola in – questi tre rilievi:

  • la delibera impugnata non modifica alcuna precedente legittima destinazione del cortile;
  • la delibera impugnata non lede il diritto ex art. 1102 cod. civ. dei condomini;
  • la delibera impugnata si limita a disciplinare l’uso del cortile comune.

 

Tutto questo porta a concludere per la piena validità di tale delibera, in quanto adottata nel rispetto del quorum deliberativo prescritto dall’art. 1136, secondo comma, cod. civ.

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