Prosegue il ciclo di incontri di “Immobili e condomini 2030”, il convegno organizzato da Condominio solutions event, con l’obiettivo di creare un momento di confronto tra i vari professionisti e le associazioni di categoria, sulle più importanti tematiche del settore immobiliare.
L’evento si è svolto nel pomeriggio di mercoledì 16 settembre, dalle 14.30 alle 18, nella prestigiosa sede del Camplus college Turro di Milano, in via Stamira d’Ancona 25.
Assieme agli amministratori di condominio, hanno preso parte all’evento diversi professionisti del settore, che a vario titolo hanno portato i loro contributi formativi.
A moderare il convegno è invece stata l’avvocato Maria Accardo di Assocond CO.NA.F.I. Napoli.
L’amministratore di condominio, una figura centrale
Ad aprire il convegno, affrontando una tematica molto sentita, quella della formazione dell’amministratore di condominio, è stato l’ingegnere Stefano Milanesi, presidente Apac.
Durante il suo discorso sono state 3 le macro tematiche affrontate. Il presidente è partito con l’analizzare la criticità dell’approccio quantitativo. Le più recenti proposte di riforma vanno nella direzione di aumentare le ore di formazione iniziale o di aggiornamento. Una visione errata, secondo quanto afferma il presidente, che confonde la quantità con la qualità. “Il ruolo delle associazioni – conclude Stefano Milanesi – deve tornare centrale nella formazione degli amministratori di condominio”.
Dello stesso avviso è stato l’avvocato Marco Ribaldone, presidente Asssocond CO.NA.F.I e presidente comitato scientifico formazione Condominio Solutions.
Ribaldone ha parlato dell’amministratore come figura in evoluzione, che deve essere un professionista altamente preparato e competente, soprattutto a fronte di norme sempre più evolute e cogenti.
Lo scenario che si prospetta non è però dei migliori: secondo i più recenti dati Anaci e del Notariato, nel Paese ci sono 325mila amministratori di condominio. Solo 25 mila sono dei professionisti: i restanti lo fanno come “secondo lavoro”.
“Gli amministratori – spiega Ribaldone – devono invece arrivare ad essere considerati tutti come dei veri professionisti”. Per il presidente Asssocond il problema però è anche quello di formare una maggior coscienza e cultura nei condomini, affinché riescano a scegliere un amministratore competente, non sull’univoco criterio dell’economicità. “Tutti – conclude – dobbiamo compiere uno sforzo per far entrare il pianeta condominio nel terzo millennio”.
Abbattere le barriere sociali per superare le barriere architettoniche
Negli ultimi anni il problema dell’abbattimento delle barriere architettoniche è stato attenzionato con particolare interesse dalla giurisprudenza: la Corte di Cassazione, ad esempio, con la sentenza n.17138/2023 ha stabilito che che la presenza di barriere architettoniche in un condominio o in un edificio aperto al pubblico costituisce una discriminazione (ai sensi della Legge 67/2006.
Si presta però poca attenzione a un altro tipo i barriere, quelle sociali. In tal senso, il dottor Sergio Romastro ha precisato come un condominio sia prima di tutto uno spazio fatto di persone, “l’ultimo baluardo di democrazia – ha sottolineato – dove i condomini prendono decisioni per il bene comune”. Quella sociale, per Romastro, è la prima barriera da superare.
“L’amministratore del domani – racconta – è colui il quale riesce ad essere un facilitatore e un punto di riferimento per la comunità condominiale. Superare questa barriera – conclude – porta a superare le altre barriere, tra cui quelle architettoniche”.
Formazione, è una questione di etica e deontologia
Qual è la correlazione tre etica e professione? Ne ha parlato l’ingegnere Flavio Antonelli, presidente PIÙ, il quale ha posto l’accento sulle differenti tipologie di etiche.
Per l’ingegnere c’è l’etica generale, che si pone il problema “generico” di cosa è bene e cosa è male.
Poi c’è l’etica applicata, che si attua a delle comunità o a temi specifici che si propone di dare dei criteri di giustizio e valutazione.
Infine c’è la deontologia che riguarda specificatamente una singola professione e riguarda delle norme specifiche. “La deontologia – spiega Antonelli – detta una serie di comportamenti e di norme prescrittive. In tal senso l’etica è un elemento strutturale nella definizione di professione “e senza etica – conclude Antonelli – non c’è professione”.
Anti riciclaggio nei condomini
Un tema considerato forse secondario, nei condomini, ma che secondario non lo è per niente. Battista Praino, editore delle riviste Condominio zero problemi e Notizie in condominio, ha affrontato la tematica in modo concisa e diretta. Del resto il Decreto Legislativo n. 231/2007 e il Dlgs 90/2017 parlano chiaro: ogni amministratore di condominio è obbligato a seguire delle procedure specifiche per prevenire e contrastare il riciclaggio di denaro e il finanziamento del terrorismo.
“Soprattutto i grandi amministratori – specifica Praino – devono essere in grado di riconoscere operazioni sospette e fare le adeguate segnalazioni. Per questo motivo – chiosa – è fondamentale formare in modo adeguato l’amministratore e il personale”
Affitti brevi, una questione aperta
Rumori e schiamazzi a tarda notte, musica alta e rumore di valigie trascinate nei corridoi.
E ancora, un uso intenso delle parti comuni, la gestione dei rifiuti e la spazzatura lasciata nei luoghi sbagliati o nei giorni non previsti. Sono i principali problemi che conseguono alla recente tendenza degli affitti brevi. Un trend che rischia di diventare un incubo per molti condomini, soprattutto se si considera che la crescita di questo fenomeno è iniziata durante il post Covid e che nel 2025 ha raggiunto un +50% rispetto al periodo precedente.
Numeri alla mano, in Italia oggi esistono circa 1 milione di annunci attivi sulle principali piattaforme come AIRBNB. Circa 1/3 degli affitti brevi riguarda proprio i condomini.
A parlarne è stata Monica Puglisi, agente immobiliare e vice presidente Confabitare.
Gli affitti brevi creano spesso problemi di convivenza nei condomini, questo è un dato assodato, ma per la vice presidente di Confabitare se si vuole trovare una soluzione al “problema”, la risposa non è quella di alzare muri. Del resto la libertà del privato che vuole locare è insindacabile. “La soluzione – spiega – è il modello Genova: dare agevolazioni fiscali sull’Imu come ha fatto il capoluogo di provincia ligure, limitando così gli affitti brevi a favore di affitti più duraturi”.
Sempre restando in tema affitti brevi, l’esperto di sicurezza Luciano Brenna ha affrontato il nodo, spiegando che nell’ambito della sicurezza un amministratore è responsabile della struttura, così come lo è parimenti un condomino, nel caso veda un illecito e non lo denunciasse. “In molti casi – conclude Brenna – i proprietari e i gestori non si rendono conto delle responsabilità e dei rischi a cui sono esposti”.
Articolo e foto Massimo Chisari
