L’androne comune non rientra nell’ambito di applicazione dell’art. 1126 cod. civ. – Marco Ribaldone

Nella quotidiana esperienza dell’“universo condominio” capita di imbattersi con una certa frequenza in un problema pratico di applicazione dell’art. 1126 cod. civ..

In sostanza, ci si chiede se l’androne comune, cui il lastrico solare fa innegabilmente da copertura, rientri nell’ambito di applicazione dell’art. 1126 cod. civ. e, quindi, se i 2/3 della spesa debbano essere ripartiti anche tra tutti i partecipanti al condominio in veste di comproprietari del citato androne.

I termini della questione e la disposizione applicabile

Schematicamente:

• un lastrico sola necessita di un intervento manutentivo;
• l’assemblea delibera l’effettuazione di detto intervento e, con essa, la relativa spesa;
• “entra in gioco” l’art. 1126 cod. civ., ai sensi del quale quella spesa deve essere ripartita come segue: 1/3 a carico dei condomini “che ne hanno l’uso esclusivo” e 2/3 “a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”;
• il lastrico solare serve da copertura per alcuni appartamenti, ma anche per una porzione dell’androne comune, dell’ingresso dell’edificio condominiale.

La domanda, cui si deve dare risposta, è semplice: i 2/3 della spesa devono essere ripartiti solo tra i proprietari delle unità immobiliari di proprietà esclusiva che si trovano nella proiezione verticale del lastrico, oppure a tale spesa devono contribuire anche tutti i condomini in quanto comproprietari dell’androne comune (che si trova anch’esso nella proiezione verticale del lastrico e a cui, pertanto, il lastrico serve da copertura)?

 

L’insegnamento della giurisprudenza

E’ agevole trovare la risposta – formulata, tra l’altro, in maniera chiara e inequivocabile – nella giurisprudenza della Suprema Corte, cui “fa eco” anche la giurisprudenza di merito.

Soccorre, al riguardo, Cass. 10.5.2017 n. 11484, la cui massima recita “In tema di condominio negli edifici, l’art. 1126 c.c., allorché pone l’obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, fa riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall’esistenza, nella colonna d’aria ad esso sottostante, di parti comuni”.

In senso conforme si veda Cass. 4.6.2001 n. 7472.

 

Molto interessante appare il ragionamento seguito dalla Corte, che si rifà a sue precedenti statuizioni.

Nella parte motiva della sentenza n. 11484/2017 si legge:

• “L’art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994; Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002).
• Come meglio ancora spiegato da Cass. Sez. 2, n. 2821 del 16/07/1976, l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio (come invece ha ritenuto la Corte d’Appello di Milano), ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l’edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l’art. 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione”.

 

Come si accennava, il principio espresso da Cass. 10.5.2017 n. 11484 è ripreso anche dalla giurisprudenza di merito: in epoca recente, Tribunale Salerno 25.3.2019 n. 1094 (in Redazione Giuffrè 2019).

Chi scrive trova convincente e condivide il ragionamento della giurisprudenza, come sopra riferito.

In effetti, già la disposizione dell’art. 1126 cod. civ. induce – nel suo tenore letterale – a escludere dal suo ambito di applicazione i condomini tutti in quanto comproprietari dell’androne: il riferimento alla ripartizione della spesa dei 2/3 tra “tutti i condomini (…) della parte di questo [l’edificio – n.d.r.] a cui il lastrico solare serve” induce a ritenere che il legislatore abbia sempre inteso coinvolgere solo i proprietari delle unità coperte dal lastrico e non tutti i condomini indiscriminatamente.

E’, del resto, condivisibile il rilievo secondo cui una diversa “lettura” della norma la priverebbe, in sostanza, di applicazione pratica: è, infatti, evidente che il lastrico, in quanto parte del sistema di copertura, non può non servire, per l’appunto, da copertura a qualche parte comune. Non fosse altro che al “suolo su cui sorge l’edificio”, parte comune ex art. 1117 cod. civ..

L’intera compagine condominiale sarebbe, per ciò stesso, sempre e comunque tenuta a concorrere ai 2/3 della spesa. Il che porterebbe a chiedersi la ragione della stessa esistenza dell’art. 1126 cod. civ..

Inoltre, sarebbe anche oltremodo difficile quantificare la parte di spesa che fa carico a ognuno:

• la norma dice che la ripartizione tra i condomini coinvolti avviene “in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”;
• ma, se tutti i condomini fossero coinvolti, sarebbe impossibile procedere a una quantificazione diversa rispetto a quella di cui alle tabelle millesimali;
• e ancora: i condomini dei due o tre piani sottostanti al lastrico sarebbero coinvolti nella spesa in ragione dei loro millesimi per due volte (la prima per in quanto proprietari delle unità e la seconda in quanto comproprietari dell’androne).

 

Considerazione finale e di sintesi

L’applicazione, che – come sopra ricordato – la giurisprudenza fa dell’art. 1126 cod. civ., è senz’altro corretta: essa è in linea con la ratio legis [il legislatore ha chiaramente inteso escludere dalla spesa in questione i condomini che non hanno le loro unità sotto al lastrico

] e, inoltre, rende la norma concretamente applicabile.

Da qui, la risposta alla domanda sopra formulata: i 2/3 della spesa devono essere ripartiti unicamente tra i proprietari delle unità immobiliari di proprietà esclusiva che si trovano nella proiezione verticale del lastrico, con esclusione di tutti gli altri condomini.