Come vede la figura dell’amministrazione
di condominio del futuro?
La figura di Amministratore, nel corso degli ultimi anni, in parallelo con le esigenze della pandemia e le agevolazioni fiscali emanate dal Governo italiano, ha subito una forte variazione su temi come reperibilità, modalità di contatto e, soprattutto, capacità di investimento.
Naturalmente, come succede in tutte le occasioni, questa finestra di forti cambiamenti dovuti alle diverse e pressanti esigenze dei tempi e dei condòmini, comporta dei “pro” ed dei “contro”.
Ho visto amministrazioni condominiali avviare un campagna di riqualificazione immobiliare a tappeto e, laddove i condòmini non fossero interessati o non ci fossero possibilità di attività extra, sono state date dimissioni per non avere un rallentamento della macchina amministrativa degli uffici.
Naturalmente, la scelta di fare una “cernita” dei clienti avrà delle ripercussioni nella fase successiva che, sicuramente, ogni amministrazione condominiali seguirà a diversa velocità rispetto alle altre.
Nel dettaglio, per mantenere dei termini automobilistici, prevedo che:
• Una buona fetta avvierà forte frenata di diverse amministrazioni condominiali dove gli amministratori che non hanno familiari in successione, avendo età dai 60 anni in su, possano ragionare su una cessione di attività;
• Una fetta intermedia di amministrazioni condominiali, invece, tenderà a mantenere un profilo basso dato dalla “stessa velocità” di azione ovvero mantenere i clienti buoni senza attivarsi in nuove acquisizioni che potrebbero
comportare un impegno iniziale con un minor guadagno (attivare un’attività, a parità di compenso con i successivi anni, comporta sempre un minor incasso)
• Una minor fetta di amministrazioni condominiali, invece, punterà a crescere acquisendo quei clienti che sono rimasti insoddisfatti della non attività del loro amministratore sulle tematiche in materia
di detrazione fiscale oltre ad acquisire quei
Condomìni che sono stati lasciati dagli amministratori dimissionari di cui parlavamo in precedenza.
Con molta probabilità ci sarà una diminuzione di
amministrazioni piccole ed un forte incremento
di clienti per le amministrazioni strutturate che
hanno una diversa metodologia di gestione e di
ragionamento del cliente finale.
Lei ha dato un’impronta innovativa al suo studio, utilizzando strumenti di marketing innovativi, utilizzati da pochi amministratori.
Ce ne vuol parlare?
Certo.
Posso dire che, da giovane imprenditore, con la necessità di far crescere la propria attività e figura professionale su un territorio relativamente nuovo non essendo di origini lombarde, mi sono prodigato con tutte le forze nel capire le esigenze dei condòmini e quindi, del cliente finale.
Per far ciò, ho avviato una serie di attività necessarie ad entrare nella mentalità dei condòmini per comprendere le loro esigenze e cosa, secondo loro, era importante avesse il loro amministratore.
Tra le diverse esigenze, ho intuito la necessità dei
condòmini di sfruttare ed avviare tutti i canali di
comunicazione che, ad oggi, sono diventati i punti
di forza della comunicazione sociale tra le persone
(WhatsApp, Facebook, Sito dedicato al Condominio, ecc.).
Oltre alla loro attivazione, naturalmente, è
necessario un intenso utilizzo di questi canali e
quindi, una loro pubblicizzazione tramite dei piani
di marketing che cerco di corredare anche con
appositi eventi di ambito condominiale ed accessori
pubblicitari da consegnare ai vari condòmini.
Ammetto che è necessario un impegno molto
intenso che richiede un attenzione a 360 gradi senza
interruzioni di giorni ed orari.
Come gestisce i suoi rapporti con i condòmini?
Posso Il rapporto con i condòmini fondamentale in
questo lavoro in quanto, gli stessi, fanno da “cartina
tornasole” su tutta l’attività svolta.
Personalmente, cerco di dare la massima attenzione
in prima persona in modo da curare tutti i rapporti
ed evitare che ci possano essere situazione in cui il
singolo condomino si senta trascurato.
Purtroppo, con l’aumento dei clienti e con le
richieste sempre più esigenti, mi sono reso conto
che avere un comportamento ed atteggiamento
equilibrato all’interno di gruppo dato da una
moltitudine di persone dove si è chiamati a fare
da “vigile” e “paciere”, ha delle forti difficoltà che
possono portare anche ad un livello di stress molto
elevato.
Anche qui entra in gioco il forte cambiamento che
ha subito questo di tipo di lavoro che, da semplice
“secondo lavoro” svolto dal geometra o ragioniere di
turno, si è trasformato in un vero e proprio primo
lavoro che richiedere uno staff di collaboratori
che riescano a star dietro alle richieste in maniera
equilibrata offrendo qualità del servizio a buon
mercato.
Non sono rari i casi in cui mi ritrovo ad avere
confronti e contatti con i condòmini in giornate di
chiusura uffici o in orari di chiusura uffici.
Si cerca di andare incontro alle esigenze del
cliente anche se, come spesso l’esperienza
insegna, non bisogna strafare altrimenti diventa
insostenibile la mole di lavoro quotidiana.
Lei ha utilizzato il bonus 110? Se si ce ne vuol
parlare? Se no, ci dica perché.
Dal primo momento in cui è stato emanato il
SuperBonus 110%, ho dedicato ore ed ore nello
studio di tutte le sfaccettature e peculiarità di questa
detrazione mai avuta sino ad oggi.
L’argomento mi è da subito interessato anche se,
ammetto, ad oggi, mi ha tanto deluso.
La delusione non è sul piano economico ma, sul
piano pratico e su quello che ha costruito intorno a
se. In primo luogo, ogni giorni ci sono stati sempre
nuovi aggiornamenti che hanno causato non poche difficoltà e confusioni tra i condòmini che hanno iniziato a tampinarmi di mille domande e quesiti.
Ho addirittura offerto, in collaborazione con l’associazione dei poliziotti italiani di Pieve Emanuele (MI), una serata formativa di circa due ore in cui spiegavo i procedimenti del SuperBonus 110% dall’inizio della pratica alla fine dei lavori.
Purtroppo, ho notato però, che dove ci sono possibilità di guadagno, ci sono anche i “furbetti”.
Io, come sicuramente tutti i miei colleghi, sono stato tampinato da fantomatiche imprese e General Contractor che hanno cercato di accaparrarsi quanti più cantieri possibili.
In questo grosso caos ci si è ritrovati ad avere mille proposte ma, nessuna con delle basi fondate che potessero dare certezza che si aveva a che fare con una persona o un gruppo serio.
Personalmente, ritengo che la situazione potesse essere gestita molto meglio dal governo.
E’ stato come lasciare un arma in mano ad una giovane leva senza spiegare tutto quello che bisognava verificare e sapere per non incappare nella truffa ben organizzata.
In conclusione, affermo che se potessi tornare indietro, nonostante le soddisfazioni economiche, non farei la scelta di avviarmi nel SuperBonus 110% ma, mi concentrerei sullo stato del Condominio.
Secondo lei un amministratore che tipo di formazione deve fare?
Secondo me la formazione di base deve essere una formazione tecnica nel settore dell’edilizia (forse sarò di parte avendo una formazione tecnica) ma, per quello che ho notato, è importante avere sempre un occhio molto attento e critico per le situazioni di pericolosità che possono avvenire in Condominio.
Paradossalmente, se potrebbe esserci un distacco parziale di un frontalino a seguito di segnali di infiltrazione dal pavimento di un balcone, l’amministratore, a meno di incaricare sempre un tecnico a pagamento per ogni singolo sopralluogo, deve sapere cosa sta o potrebbe succedere visto che, il distacco di un pezzo di frontalino potrebbe essere pericolo per chi passa sotto un balcone.
Il settore contabile, invece, è stato reso talmente trasparente dalla normativa vigente che, non deve essere nient’altro che un “copia ed incolla” dell’estratto conto bancario del Condominio (importante per il registro contabile obbligatorio per legge).
I casi particolari come quelli relativi alle detrazioni che si sono susseguiti dal 2020 ad oggi, invece, si possono e si devono gestire con un consulente esterno vista l’importanza dei crediti in ballo e delle quote economiche da pagare.
Quali sono gli argomenti che oggi interessano maggiormente d’amministratore?
Al momento l’interesse è incentrato, sicuramente, sul SuperBonus 110%.
E’ un interesse non solo dell’Amministratore, anzi, molto più da parte dei condòmini che pressano per poter fare lavori di riqualificazione a prescindere del cambio estetico del fabbricato in maniera radicale (in alcuni casi è necessario).
Il bello è che l’Amministratore viene pressato senza una motivazione di base.
Se si pensa solo un attimo alla situazione, l’Amministratore, sul piano economico, ha più interesse dei condòmini a avviare un cantiere perché, dietro il maggior lavoro, si ha il riconoscimento di un compenso economico che sicuramente è il fine di ogni lavoro e di ogni impegno lavorativo.
Ad oggi, secondo quanto mi concerne, l’Amministratore ha interessi principalmente economici per, poi, decidere cosa fare nel breve futuro post-SuperBonus 110%.
