Il cattivo isolamento acustico è un grave difetto di costruzione – Avvocato Marco Ribaldone

In epoca molto recente la Suprema Corte di Cassazione, anche rifacendosi a un suo precedente e consolidato orientamento interpretativo, ha evidenziato come l’inadeguato isolamento acustico di un intero edificio, che si risolve in una cattiva utilizzazione degli appartamenti in esso presenti, costituisca un grave difetto di costruzione e ha statuito che questo grave difetto può essere fatto valere in giudizio tanto dall’amministratore – in quanto, appunto, il problema riguarda non solo alcune unità immobiliari, ma l’intero edificio – quanto dai singoli condomini che riscontrano il problema della rumorosità all’interno delle loro unità immobiliari

 

I termini della questione

Molto rapidamente:

  • l’art. 1669 cod. civ. prende in considerazione i gravi difetti costruttivi;
  • tale disposizione prevede una fattispecie di responsabilità extracontrattuale, che può essere fatta valere non solo nei confronti dell’appaltatore, ma anche nei confronti degli altri soggetti della “filiera” della costruzione [progettista, Direttore Lavori, ecc.];
  • tale disposizione legittima all’azione non solo il committente dell’opera, ma anche i suoi aventi causa. Ciò, in quanto questi ultimi – si pensi agli acquirenti delle singole unità presenti all’interno dell’edificio realizzato dal costruttore – sono i soggetti che effettivamente e concretamente subiscono il danno;
  • tra i gravi difetti costruttivi di cui al citato art. 1669 cod. civ. rientrano sicuramente anche quelli legati all’isolamento acustico;
  • nella fattispecie concretamente giunta “sul tavolo” dei giudici della Suprema Corte (si veda infra), i difetti legati all’isolamento acustico consistevano – questo serve anche a “inquadrare” meglio la situazione che si vuole trattare con questo contributo – nella “accertata mancanza di potere fono-isolante di pareti divisorie, solai e facciata”.

Si parla, cioè, di difetti che interessano tutte le unità immobiliari dell’edificio e, quindi, l’edificio medesimo nel suo complesso.

 

La pronuncia della Suprema Corte 19.3.2021 n. 7875

Il ragionamento degli ermellini può essere riassunto così:

  1. se i difetti di costruzione determinano “un’alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile”, allora questi sono gravi difetti di costruzione ex 1669 cod. civ.;
  2. in questo caso l’azione, volta a far valere tali gravi difetti e, quindi, a conseguire il risarcimento del relativo danno, ha natura extracontrattuale;
  3. se questi gravi difetti di costruzione riguardano l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, allora si verte in una “ipotesi di causa comune di danno”;
  4. questa causa comune “abilita alternativamente l’amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto”;
  5. quanto sub d) è in linea con il consolidato orientamento giurisprudenziale rappresentato da Cass. 31.1.2018 n. 2436, Cass. 6.2.2009 n. 3040. Cass. 25.3.1998 n. 3146, Cass. 18.6.1996 n. 5613, Cass. 23.3.1995 n. 3366;
  6. detto altrimenti, la relativa legittimazione ad causam sussiste in capo sia all’amministratore del condominio sia ai singoli condomini

La Suprema Corte ribadisce il concetto più avanti nella motivazione, quando dice espressamente che, laddove i gravi difetti “sono riscontrati (…) sull’intero edificio condominiale”, allora l’amministratore del condominio è “legittimato ad agire, a titolo di responsabilità extracontrattuale”.

 

La Suprema Corte statuisce espressamente che i gravi difetti di costruzione ex art. 1669 cod. civ. sono quelli “da cui derivi una cattiva utilizzazione” delle unità immobiliari in condominio e altrettanto espressamente indica la sussistenza di questo genere di difetto “nel caso di inadeguato isolamento acustico”.

 

Considerazioni finali e di sintesi

Con la pronuncia qui in esame la Corte ha confermato un orientamento interpretativo, che chi scrive ritiene di condividere.

E’ ormai pacifico da molto tempo che la fattispecie dei gravi vizi e difetti di costruzione, prevista dall’art. 1669 cod. civ., costituisce un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale, idonea a legittimare all’azione per il risarcimento non solo e non tanto chi ha commissionato l’opera, ma chi concretamente subisce il danno.

E’, per l’appunto, il caso di chi acquista dal costruttore un appartamento e poi scopre che questo è affetto da seri problemi di isolamento acustico; chiunque si rende conto che il soggetto, il quale realmente subisce il pregiudizio di tale inadeguato isolamento acustico, non è certo il costruttore, ma l’acquirente – e, quindi, l’utilizzatore – dell’unità immobiliare “rumorosa”.

E’, parimenti, da condividere l’assunto che colloca l’inadeguato isolamento acustico tra i gravi vizi e difetti di costruzione.

Se è vero (com’è vero) che questi consistono in una – per restare alle parole di Cass. 19.3.2021 n. 7875 – “alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile”, allora non può negarsi che un appartamento, il quale sia reso meno “vivibile” dall’eccessiva presenza di rumori provenienti dall’esterno dell’appartamento medesimo, ma (anche) dall’interno dell’edificio, sia godibile solo fino a un certo – e scarso – punto.

Se il problema dell’inadeguato isolamento acustico riguarda l’intero edificio, non può non ravvisarsi un grave difetto di costruzione delle parti comuni. Basti pensare, al riguardo, a facciate dell’edificio che lasciano “penetrare” il rumore in misura eccessiva.

E’ logico che, in presenza di gravi difetti di costruzione delle parti comuni, la legittimazione all’azione risarcitoria sussista in capo all’amministratore di condominio, che è per legge il soggetto che ha la rappresentanza dei comproprietari delle parti comuni.

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