Il D.L. Aiuti bis – per l’esattezza, è il D.L. 9.8.2022 n. 115, convertito con L. 21.9.2022 n. 142 – ha modificato l’art. 6 T.U. Edilizia, “liberalizzando” alcuni interventi che potrebbero avere una significativa rilevanza in condominio.
Si è creata – anche in conseguenza delle modalità con cui l’informazione è stata diffusa – una certa aspettativa e la connessa esigenza di approfondire e capire meglio l’ambito e l’“ampiezza” della ricaduta di questa nuova normativa sul diritto condominiale e, più in generale, sulla vita in condominio.
Questo contributo si pone l’obiettivo – nella speranza di contribuire a fare chiarezza e a diffondere la cultura condominiale – di esternare e condividere una riflessione compiuta “a caldo” sulla base dei dati normativi.
I termini della questione e il dato normativo
Schematicamente:
- l’art. 6, primo comma, T.U. Edilizia [D.P.R. 6.6.2001 n. 380] contiene l’elencazione di una serie di interventi che possono essere “eseguiti senza alcun titolo abilitativo”;
- tra questi – ecco la novità introdotta del D.L. Aiuti Bis [art. 33 quaterL. 9.8.2022 n. 115, convertito con L. 21.9.2022 n. 142] – “gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo .. ”;
- ci si interroga sulla ricaduta di questa prescrizione sul condominio;
- in particolare, la domanda che sempre più spesso e con sempre maggiore insistenza viene posta è questa: l’ambito di applicazione della nuova normativa è tale che il condomino adesso può liberamente – e cioè senza chiedere autorizzazioni all’assemblea, senza doversi preoccupare della necessità di variare le tabelle millesimali e senza porsi il problema della possibile lesione del decoro architettonico dell’edificio – installare le vetrate sulle terrazze di sua proprietà esclusiva?
Considerazioni sulla norma e sul suo ambito di applicazione
L’art. 6 T.U. Edilizia disciplina un aspetto essenzialmente amministrativo dell’attività edilizia: la non necessità di un “titolo abilitativo”.
Con la modifica introdotta dal D. L. Aiuti bis è stata aggiunta un’altra categoria di interventi e cioè quella della installazione di “vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti”, con il risultato che queste installazioni non richiedono il preventivo rilascio di alcuna “autorizzazione” da parte della P.A..
Quanto sopra basta a rendere l’installazione stessa “neutra” per il condominio?
Come dianzi accennato, i profili che “entrano in gioco” sono essenzialmente due:
- a) l’eventuale necessità di variare le tabelle millesimali [per effetto dell’alterazione – derivante da “mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari” – “per più di un quinto” del “valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino” (art. 69, primo comma n. 2), disp. att. cod. civ.)];
- b) l’eventuale lesione del decoro architettonico.
Questo perché, trattandosi di interventi realizzati nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, non ha alcun senso porsi il tema della necessità o meno dell’autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale, del tutto priva di qualsivoglia legittimazione a deliberare sul punto
La questione sub a) appare, invero, come un falso problema
La norma parla di “realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti” e pone la condizione che “tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici”.
La cosa è di una tale evidenza da non richiedere particolari commenti: se l’installazione di vetrate trasparenti e amovibili non deve portare alla “variazione (…) di superfici” e le tabelle millesimali devono essere modificate a seguito di “incremento di superfici”, allora è evidente tale installazione non può portare con sé la necessità di variare le tabelle.
Sembra, cioè, che sia da escludere quell’ipotesi di “incremento di superfici” indicata dalla legge come presupposto della necessità di variare le tabelle millesimali.
Per quanto sub b), il tema è più complesso e la questione più delicata.
Secondo la giurisprudenza [ex plurimis, la recente Cass. 26.5.2021] la lesione del decoro architettonico dell’edificio “non si verifica quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme armonico dello stabile, a prescindere dal pregio artistico che possa avere l’edificio”.
È fin troppo agevole comprendere che la valutazione circa il riflesso negativo “sull’insieme armonico dello stabile” introduce – per così dire – al regno del soggettivo, con la conseguenza che diventa a dir poco arduo individuare regole o anche solo indicazioni di massima comuni e applicabili a tutti i casi.
Si creerà la paradossale situazione in cui, su dieci giudici chiamati a pronunciarsi sulla stessa situazione, cinque si esprimeranno positivamente e cinque negativamente.
A chi scrive sembra più facile sostenere la tesi negativa e cioè la tesi della non lesione. Si parla di “vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti” e cioè di elementi che – proprio per la loro trasparenza – non appaiono del tutto idonei a riflettersi “negativamente sull’insieme armonico dello stabile”.
