Condominio – qualche riflessione sull’approvazione del rendiconto

Nella quotidiana esperienza dell’“universo condominio” gioca un ruolo significativo il rendiconto, che l’amministratore annualmente sottopone all’assemblea.

Ci si interroga soprattutto sulla valenza da attribuire, in concreto, alla approvazione / mancata approvazione di esso e si assiste spesso al caso di assemblee che rifiutano l’approvazione del rendiconto per timore di “assolvere”, con questo, l’amministratore dalle sue colpe e responsabilità.

Esiste, però, una diversa “lettura” della cosa.

 

I termini della questione

 

Schematicamente:

• l’assemblea non è in linea con l’amministratore in ordine a un qualche aspetto della vita del condominio.

A mero titolo esemplificativo: i condomini ritengono che un fornitore – si pensi al manutentore dell’impianto di riscaldamento – abbia lavorato male e che, per questo, il suo credito verso il condominio non debba essere soddisfatto;

• i condomini manifestano – formalmente o anche “ufficiosamente” – questa loro opinione e volontà all’amministratore;
• quest’ultimo, “pressato” dal fornitore e convinto dell’opportunità di scongiurare un’azione legale contro il condominio, paga – magari solo parzialmente – il fornitore;
• questa spesa è correttamente inserita nel rendiconto, che viene sottoposto all’assemblea per l’approvazione;
• i condomini sono orientati a non approvare il rendiconto perché temono che questa loro approvazione possa “valere” come approvazione ex post dell’operato dell’amministratore e, quindi, come una liberatoria a favore di quest’ultimo.

 

Il quadro normativo di riferimento

 

Le disposizioni che entrano in gioco sono tre:

• l’art. 1130 n. 10 cod. civ. [ai sensi del quale l’amministratore deve “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione”];
• l’art. 1130 bis, primo comma, cod. civ. [ai sensi del quale il rendiconto “contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”];
• l’art. 1135, primo comma n. 3) cod. civ. [ai sensi del quale l’assemblea approva il rendiconto predisposto dall’amministratore].

 

La valenza dell’approvazione del rendiconto

 

Secondo il dizionario della lingua italiana, per “rendiconto” si intende la “Presentazione dei conti, in partic. di quelli relativi alla gestione di beni e affari per conto di qlcu.” [così il Dizionario di Italiano Sabatini Coletti, consultabile su www.corriere.it].

Il rendiconto, cioè, consiste in un documento che contiene, riassumendole, tutte le movimentazioni in entrata e in uscita riferibili a un determinato periodo.

 

In ambito condominiale è corretto dire che, con esso, l’amministratore “fotografa” la situazione di entrate e uscite e l’assemblea prende visone di questa “fotografia” e la approva.

Detto altrimenti:

• il primo riepiloga – con l’analitico supporto delle “pezze” giustificative – entrate e uscite
• la seconda prende atto e conferma che quelle uscite ci sono state e che ci sono le “pezze” giustificative a supporto.

 

A parere di chi scrive, tuttavia, bisogna individuare e tenere ben distinte le due fattispecie in cui può “declinarsi” l’approvazione dell’assemblea:

• altro è “approvare” nel senso di condividere le spese e impartire una sorta di “benedizione” a quanto si è visto;
• altro è “approvare” nel senso di confermare il fatto storico delle varie spese e dei vari documenti giustificativi, ma contestandone opportunità e/o legittimità, senza alcuna intenzione di “assolvere” l’amministratore.

Nel primo caso, in effetti, l’approvazione può agevolmente essere “letta” come una sorta di approvazione “postuma”, di ratifica ex post. Con l’evidente conseguenza che, in queste situazioni, risulterebbe problematico, in un momento successivo, contestare l’amministratore e magari chiedergli un qualche rimborso o risarcimento.

Nel secondo scenario, viceversa, è evidente che i condomini vogliono unicamente certificare che la rendicontazione è coerente con la documentazione contabile e, quindi, è tecnicamente e formalmente corretta, ma non hanno alcuna intenzione che questo si trasformi in una sorta di “perdono” per l’amministratore inadempiente / colpevole / infedele / ecc..

 

A sommesso avviso di chi scrive, la mancata approvazione del rendiconto si dovrebbe verificare unicamente quando tale documento è incompleto, non supportato dalla documentazione di spesa, incoerente rispetto agli altri riscontri (primo fra tutti, l’estratto del conto corrente bancario del condominio), affetto da qualche errore “materiale” e così via.

In queste situazioni, l’assemblea deve far emergere che il rendiconto è “sbagliato” e deve per coerenza non approvarlo.

 

Quando, invece, il puntum dolens del rendiconto non è formale, ma è da ricondurre all’inserimento in esso di spese, che l’assemblea non avrebbe voluto sostenere, allora la mancata approvazione del rendiconto non ha senso.

 

Detto altrimenti:

• approvare il rendiconto significa solo e semplicemente dare atto che esso, attestando entrate e uscite che effettivamente ci sono state, è, sul piano formale, corretto;
• è possibile – costituisce, anzi, un condivisibile modus operandi – approvare un rendiconto corretto, ma al tempo stesso formulare la più ampia riserva di agire contro l’amministratore il cui operato si sia discostato dalla volontà dei condomini.

 

E’ evidente che, in quest’ultimo scenario, dal verbale – documento che deve essere interpretato in applicazione degli artt. 1362 e seguenti cod. civ. e, quindi, con una seria indagine sulle effettive intenzioni dei condomini – deve emergere la volontà della compagine condominiale di “certificare” quanto emerge dai documenti, ma anche la contestuale volontà di addebitare all’amministratore le sue mancanze e di chiedergli conto di quanto ha fatto (male).

 

Per tornare all’esempio di cui sopra:

• l’assemblea può prendere atto che le fatture del manutentore dell’impianto di riscaldamento sono state effettivamente pagate e, quindi, approvare il rendiconto per il semplice fatto che questo riporta correttamente l’uscita effettivamente esistente;
• al tempo stesso, l’assemblea può ribadire che, con questo pagamento, l’amministratore è andato contro la volontà dei condomini e, per ciò stesso decidere di agire nei suoi confronti per far valere la sua responsabilità;
• in questo contesto, il verbale deve contenere la specifica e chiara presa di posizione dell’assemblea: si approva il rendiconto perché questo è formalmente corretto, ma si evidenzia che questa approvazione non equivale ad approvazione dell’operato dell’amministratore e si manifesta l’intenzione di far valere i diritti del condominio nei confronti di quest’ultimo.