Condominio – Riflessioni critiche sull’approvazione del rendiconto come strumento di ratifica tacita delle spese non autorizzate – Avv. Marco Ribaldone

Una recente pronuncia della Suprema Corte – è la n. 27719 del 12.10.2021, pubblicata su www.condominioweb.it del 19.10.201 – ha affrontato il tema della approvazione del rendiconto come strumento di ratifica tacita delle spese non autorizzate e ha espresso alcuni concetti, in ordine ai quali è forse opportuno fare chiarezza con qualche considerazione critica.

I termini della questione 

Schematicamente:

  • l’amministratore di un condominio esorbita dalle sue attribuzioni e compie un’attività – si pensi alla manutenzione straordinaria di parti e impianti comuni – per la quale sarebbe stata necessaria una delibera condominiale;
  • questa attività porta con sé una qualche spesa, che l’amministratore sostiene con le risorse presenti nel conto corrente del Condominio;
  • l’amministratore inserisce diligentemente nel rendiconto l’indicazione analitica e la spiegazione di tale spesa;
  • tale rendiconto viene sottoposto – come per legge – all’assemblea dei condomini, la quale lo approva.

La domanda cui dare risposta è, invero, molto semplice: questa approvazione del rendiconto – e, con esso, della spesa – può e/o deve essere interpretata come ratifica, da parte dell’assemblea, dell’operato dell’amministratore ex post e cioè come approvazione con efficacia sanante?

 

Cass. 12.10.2021 n. 27719

Giova riportare per esteso i passi che qui interessano:

  1. la Corte richiama “il principio, affermato da questa Corte, secondo cui ‘A differenza di quanto previsto dall’art. 1134 cod. civ. -che consente il rimborso al condomino delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza- l’art. 1135 c.c. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall’amministratore nell’interesse comune; ne consegue che l’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18192 del 10/08/2009, Rv. 609158; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2864 del 07/02/2008, Rv. 601813)”;
  2. richiama anche “il principio per cui ‘In tema di condominio, è configurabile la ratifica del contratto di assicurazione dello stabile condominiale stipulato dall’amministratore non investito del relativo potere dall’assemblea, qualora il premio sia stato periodicamente pagato all’assicuratore mediante approvazione annuale da parte dell’assemblea dei rendiconti di spesa, non occorrendo a tal fine che l’argomento sia stato espressamente posto come tale all’ordine del giorno dell’assemblea poiché si verte in ipotesi di ratifica tacita’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15872 del 06/07/2010, Rv. 614024)”;
  3. statuisce che “La ratifica dell’operato dell’amministratore, dunque, può emergere anche dal semplice fatto che l’assemblea condominiale abbia approvato il consuntivo che esponeva la spesa, senza che sia necessaria né una specifica deliberazione sul punto, né la preventiva esposizione della questione all’ordine del giorno”.

 

Precisazioni e considerazioni a commento

Nulla quaestio per quanto sub a) e b)

Chi scrive, infatti, condivide l’idea che l’assemblea possa “ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione (…) e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione’”.

Non va dimenticato che l’assemblea è l’organo sovrano, legittimato all’adozione di tutte le decisioni più importanti per la vita e la gestione del condominio. Essa ha il pieno e non sindacabile potere di autorizzare / incaricare l’amministratore di determinate attività e, quindi, di provvedere alle relative spese.

Se è legittimo – e, per certi aspetti, “fisiologico” – che questo potere venga esercitato in via preventiva, non è dato individuare una ragione per cui farlo a posteriori dovrebbe essere precluso.

Detto altrimenti: quale logica potrebbe mai avere ritenere che l’assemblea possa approvare – è solo un esempio – un intervento manutentivo (e la relativa spesa) prima che questo sia compiuto e ritenere che, invece, l’assemblea non possa fare la stessa cosa solo perché l’intervento in questione risulta già effettuato?

La domanda è, evidentemente, retorica e non richiede risposta

Parimenti, chi scrive condivide le conclusioni, cui giunge la Suprema Corte in tema di contratto assicurativo che sia stato stipulato senza autorizzazione dell’assemblea e il pagamento del cui premio sia stato sempre approvato negli anni in sede di approvazione del rendiconto.

Il reiterarsi dell’inserimento, nel rendiconto, dell’indicazione del premio assicurativo e del suo pagamento induce inevitabilmente a ritenere che quella linea di condotta, benché un po’ anomala, sia stata effettivamente adottata come prassi da parte della compagine condominiale.

Detto altrimenti: è perfettamente logico ritenere che, nel corso degli anni, i condomini siano sempre stati consapevoli dell’esistenza di una polizza assicurativa e del fatto che l’amministratore avrebbe provveduto in autonomia a pagare il relativo premio e che abbiano accettato – e forse più ancora: voluto – che la vita della polizza del Condominio si svolgesse in questo modo.

La tacita e automatica approvazione di una certa spesa, inserita una tantum in un rendiconto, può anche essere attribuita a disattenzione della compagine condominiale, ma lo stesso discorso non potrebbe “reggere” nel caso di pagamento di premio ripetutosi nel tempo: è, infatti, evidente che, in tale ultimo caso, i condomini si sono perfettamente resi conto di cosa stava accadendo e di come l’amministratore aveva deciso concretamente di agire e hanno tacitamente – ma inequivocabilmente – manifestato il loro assenso e la loro adesione.

Il discorso si complica un po’, invece, per quanto sub c).

Infatti, se, da un lato, è possibile sostenere che l’assemblea, approvando il rendiconto e le spese in esso inserite, approvi anche l’avvenuta esecuzione degli interventi, cui le spese stesse si riferiscono, non bisogna, dall’altro lato, dimenticare che il rendiconto costituisce una mera “fotografia” delle entrate e delle uscite e che, pertanto, il disaccordo su quanto ha portato a una determinata spesa non può giustificare e legittimare la mancata approvazione della corretta annotazione di un’uscita, che si è effettivamente verificata.

Tutto questo porta a ravvisare la necessità di compiere caso per caso una certa indagine sulla specifica volontà attribuibile all’assemblea.

Se dal verbale si evince che la compagine condominiale ha preso in esame una certa spesa, annotata nel rendiconto, e ne ha discusso, senza alcuna specificazione e senza alcun distinguo, allora può essere ragionevole attribuire alla medesima compagine la volontà di ratificare il comportamento dell’amministratore che a tale spesa ha portato.

Se, per contro, dal verbale emerge che i condomini presenti in assemblea hanno assunto posizioni critiche verso l’operato dell’amministratore e nei riguardi di una spesa che esiste, ma che non avrebbe dovuto esistere, allora può altrettanto essere ragionevole ritenere che l’approvazione dell’assemblea sia circoscritta e limitata alla presa d’atto della regolarità e correttezza della annotazione contabile e non possa assurgere a una sorta di “benedizione” dell’operato medesimo, a una qualche liberatoria per l’amministratore.

Tutto questo per dire che non si può fare, del principio come sopra espresso dalla Suprema Corte, un’applicazione automatica e “seriale”, introducendo nell’ordinamento l’identità “approvazione del rendiconto e delle spese in esso annotate = ratifica dell’operato dell’amministratore e delle attività che hanno prodotto quelle spese”.

 

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