Condominio – è legittimo rimuovere il servoscala privato per installare l’ascensore condominiale
Con la sua sentenza 1.6.2022 n. 8645 il Tribunale di Roma ha affrontato una fattispecie particolare, entrando nel merito del rapporto tra l’impianto privato di un condomino, installato ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. e dell’art. 2, secondo comma, L. 9.1.1989 n. 13, e l’ascensore condominiale deliberato dall’assemblea, arrivando a concludere che legittimamente l’amministratore ha rimosso tale impianto privato, ostacolo insormontabile all’esecuzione della delibera assembleare avente ad oggetto l’installazione dell’ascensore
La fattispecie
I fatti che hanno portato al giudizio davanti al Tribunale di Roma sono questi:
- in data 11.2.2013 l’assemblea ha deliberato l’installazione dell’ascensore a servizio dell’intera collettività condominiale;
- tale delibera, però, non ha avuto esecuzione per lungo tempo;
- nella “finestra” temporale compresa tra il 2013 e il 2017 un condomino ha installato sulle scale del condominio il suo servoscala privato;
- in data 16.6.2017 l’assemblea è tornata sul tema dell’ascensore e ha deliberato di dare esecuzione alla delibera dell’11.2.2013;
- la presenza del servoscala era di ostacolo all’installazione dell’ascensore;
- in esecuzione della delibera del 16.6.2017 (e – viene spontaneo rilevarlo – della delibera dell’11.2.2013) l’amministratore ha provveduto a farlo rimuovere;
- il condomino proprietario del servoscala ha impugnato la delibera in data 16.6.2017, allegandone l’invalidità.
Il dato normativo
Le disposizioni che “entrano in gioco” sono queste:
- 1120, secondo comma, cod. civ.: “I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
- le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
- le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;”
- l’art. 1102 cod. civ., ai sensi del quale ogni condomino “può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”;
- l’art. 2, secondo comma, L. 9.1.1989 n. 13, ai sensi del quale il condomino, “incassato” il rifiuto dell’assemblea di installare l’ascensore o un altro impianto idoneo all’eliminazione delle barriere architettoniche, ha il diritto di provvedere a sua cura e spese all’installazione per sé stesso di un “servoscala” e di “strutture mobili e facilmente rimovibili (…) al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages”.
Il ragionamento del Tribunale di Roma
Il giudice della capitale ha, in sostanza, seguito questo filo logico:
- la delibera del 16.6.2017 non ha ad oggetto l’installazione dell’ascensore, già decisa dall’assemblea dell’11.2.2013, ma l’esecuzione di tale ultima delibera;
- l’installazione del servoscala, avvenuta in epoca successiva alla delibera dell’11.2.2013, ha di fatto creato un ostacolo all’esecuzione della medesima;
- ne viene che la rimozione del servoscala, essendo funzionale all’esecuzione di una delibera legittima e valida, deve ritenersi un’attività altrettanto legittima;
- sul piano più strettamente giuridico, l’installazione dell’ascensore costituisce un’innovazione ex art. 1120, secondo comma, cod. civ.;
- ne discende che, acclarata la “regolarità formale” della delibera avente ad oggetto detta innovazione, sussistono “soltanto due possibili ostacoli giuridici alla validità della deliberazione assembleare che ne abbia approvato” l’esecuzione;
- questi due ostacoli sono il pregiudizio alla stabilità e/o sicurezza dell’edificio e “la vera e propria inservibilità” di una parte comune;
- la presenza di un servoscala – che, oltretutto, è stato collocato in loco dopo l’adozione della delibera sull’ascensore e che, per tale ragione, non avrebbe dovuto esserci – non può valere a impedire l’esecuzione della delibera stessa.
Considerazioni finali
Il ragionamento del Tribunale di Roma è interessante, ma è ovviamente vincolato alla fattispecie e alla linea difensiva adottata dall’una e dall’atra parte di quella causa.
A parere di chi scrive, si sarebbe potuto eccepire che la delibera risaliva a quattro anni prima e non aveva mai avuto esecuzione, con la conseguenza che la medesima poteva / doveva ritenersi superata dalla diversa volontà – tacitamente espressa – della compagine condominiale e “abbandonata”.
E’ ben vero che non esiste una norma in base alla quale le delibere assembleari non eseguite “scadono”. E’, tuttavia, altrettanto vero che, in effetti, il lungo tempo trascorso dall’adozione della delibera e la circostanza che, nelle more, nessun condomino abbia reagito in alcun modo all’inadempimento dell’amministratore all’obbligo di dare esecuzione alla stessa sono elementi che avrebbero potuto essere valorizzati nell’ambito dell’“attacco” portato alla delibera del 16.6.2017 e alla condotta del Condominio, in persona del suo amministratore.
Sotto altro profilo, si potrebbe dire che l’assemblea, deliberando nel giugno del 2017 di dare esecuzione alla delibera del febbraio 2013, ha dimostrato che la volontà dei condomini era rimasta immutata e si potrebbe contro-dedurre che, tuttavia, l’inerzia così prolungata potrebbe aver creato nel singolo il legittimo convincimento del contrario, al punto da indurlo a procedere per conto suo con l’installazione del servoscala.
Sarebbe, parimenti, interessante porsi e affrontare il tema della legittimità della rimozione di un impianto privato preesistente alla delibera relativa all’ascensore.
Si è visto che, nella fattispecie decisa a Roma, l’installazione del servoscala risaliva a dopo la delibera sull’ascensore.
Viene da chiedersi quale sarebbe stata la decisione se si fosse trattato della rimozione di un servoscala installato prima che l’assemblea deliberasse l’ascensore.
Da un lato, tale ultima delibera sarebbe sicuramente valida per quanto all’innovazione ex art. 1120, secondo comma, cod. civ..
Dall’altro lato, però, ci si potrebbe interrogare sulla nullità – per “difetto assoluto di attribuzioni”, secondo l’insegnamento di Cas. SS. UU. 14.4.2021 n. 9839 – di una delibera nella parte in cui avesse ad oggetto la rimozione forzosa di un impianto di proprietà del singolo condomino.
Non si deve, peraltro, trascurare la circostanza che il Tribunale di Roma si è trovato a decidere una fattispecie nella quale il condomino proprietario del servoscala non subiva in concreto, alcun pregiudizio sotto il profilo dell’accessibilità all’edificio.
Se, infatti, è vero che il suo servoscala è stato rimosso, è altrettanto vero che il nuovo ascensore gli fornirà, sotto questo aspetto, persino più ampie garanzie e maggiore agio.
