Qualche riflessione sul tema dell’installazione dell’ascensore tra diritti dei singoli, potere della maggioranza e solidarietà condominiale – Avv. Marco Ribaldone

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Una fattispecie concreta, realmente verificatasi in un condominio, offre l’opportunità di alcune riflessioni su un tema che, nell’“universo condominio”, appare sempre e comunque di grande attualità

I termini della questione – la fattispecie

Schematicamente:

all’interno di un condominio privo di ascensore si pone il tema della sua installazione;
a tale riguardo la compagine condominiale si divide e si creano due “fronti” che si contrappongono: una parte dei condomini vuole installare l’ascensore e l’altra, invece, no;
viene convocata l’assemblea, nell’ambito della quale prevale la “fazione” pro ascensore: la delibera avente ad oggetto l’innovazione costituita dall’installazione dell’ascensore viene approvata;
l’ascensore, tuttavia, è un impianto suscettibile di utilizzazione separata: si prende, quindi, atto della sussistenza di una fattispecie di condominio parziale e la spesa relativa all’installazione di cui sopra viene ripartita non fra tutti i condomini, ma unicamente tra quelli che vogliono l’ascensore e sono disponibili a farsi carico di tale spesa;
successivamente “cambia il vento” e “si coagula” una nuova maggioranza, contraria all’installazione dell’ascensore;
l’assemblea viene nuovamente convocata e questa volta l’esito è del tutto opposto: la maggioranza delibera la revoca della delibera sub c), con ciò “bocciando” l’idea dell’ascensore;
un aspetto importante della vicenda è questo: la maggioranza sub f) non adotta alcuna motivazione a supporto della sua decisione;
per essere più precisi: la “bocciatura” dell’ascensore non viene giustificata con ragioni legate alla stabilità e sicurezza dell’edificio o al decoro architettonico del medesimo.

Le domande cui bisogna trovare risposta sono queste:

la maggioranza ricordata sub lettere e) e f) aveva il diritto di revocare la delibera adottata in precedenza?
più in generale: in assenza del rischio che l’installazione crei problemi alla stabilità e sicurezza dell’edificio, è configurabile il diritto della parte maggioritaria dei condomini di “vietare” alla parte minoritaria della compagine condominiale di procedere con l’installazione dell’ascensore

I termini della questione – il quadro normativo (nella sua interpretazione giurisprudenziale)

Le disposizioni rilevanti sono queste:

l’art. 1120, secondo comma, cod. civ., ai sensi del quale l’assemblea può, con il voto favorevole del 50% + 1 degli intervenuti in assemblea e di 500/1.000, deliberare “le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche”;
gli artt. 1121 secondo comma, e 1123, terzo comma, cod. civ., ai sensi del cui combinato disposto quando l’innovazione è costituita da un impianto suscettibile di utilizzazione separata e solo una parte dei condomini intende “trarne vantaggio”, allora l’innovazione stessa è “consentita” purché a spese dei soli condomini che risulteranno serviti da quell’impianto;
l’art. 2 L. 9.1.1989 n. 13, ai sensi del quale – anche per effetto della modifica introdotta dal D.L. 16.7.2020 n. 76, convertito con modificazioni dalla L. 11.9.2020 n. 120 – le sole innovazioni vietate sono quelle che “possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato”;
l’art. 10, D. L. 16.7.2020 n. 76, convertito con modificazioni dalla L. 11.9.2020 n. 120, ai sensi del quale ogni condomino ha il diritto di “realizzare a proprie spese ogni opera di cui agli articoli 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, e 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 del codice civile”;
l’art. 1137, primo comma, cod. civ., ai sensi del quale “Le deliberazioni prese dall’assemblea (…) sono obbligatorie per tutti i condomini”.

Sotto il profilo dell’evoluzione dell’interpretazione giurisprudenziale vale la pena, in questa sede, di focalizzare l’attenzione solo su pochi, essenziali elementi:

la giurisprudenza ha individuato nella accessibilità “una qualitas essenziale degli edifici” [così C. Cost. 10.5.1999 n. 167];
la giurisprudenza ha, quindi, esteso l’applicabilità della normativa che parla di “portatori di handicap” anche alle “persone anziane” [così Cons. Stato 18.10.2017 n. 4824];
la giurisprudenza ha, comunque, escluso che la titolarità e l’esercizio del diritto a effettuare innovazioni finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche siano subordinati alla presenza di un disabile, di un malato o anche “solo” di persone anziane [sul punto si vedano Cass. 24.6.2009 n. 14786, Cass. 25.10.2012 n. 18334 Cass. 28.3.2017 n. 7938];
più in generale può dirsi che l’eliminazione delle barriere architettoniche al fine di agevolare l’accessibilità degli edifici è stata, negli anni, oggetto di una condivisibile evoluzione giurisprudenziale – per usare le parole di Tribunale Vicenza 1.7.2021 n. 1370, in www.condominioweb.com del 24.8.2021 – “ispirata all’assetto normativo costituito dalle norme di legge ordinaria (…) ed ai valori costituzionali (diritto alla salute, tutela dei diritti fondamentali della persona)”.

Considerazioni di sintesi e risposte alle domande formulate

Chi scrive ritiene che i condomini contrari all’installazione dell’ascensore, i quali in occasione della prima assemblea avevano votato contro e avevano espresso l’intenzione di non avvalersi di quell’impianto (e, quindi, di non farsi carico della relativa spesa), siano privi di legittimazione a revocare la seconda delibera.

La ragione è semplice e può essere espressa così:

un ascensore, alla cui installazione partecipano ex art. 1121, primo e secondo comma, cod. civ. solo alcuni condomini dà vita a una fattispecie di condominio parziale;
nel condominio parziale, i condomini esclusi dalla partecipazione – intesa come proprietà, ma anche come spesa – devono essere ritenuti del tutto estranei rispetto al condominio e trattati come tali;
le delibere adottate nell’ambito e nel contesto del condominio parziale sono, per questi condomini, del tutto irrilevanti e ininfluenti, verrebbe da dire neutre;
in particolare, queste delibere non producono, per loro e a loro carico, alcun effetto;
i condomini estranei al condominio parziale non hanno, quindi, alcun interesse a revocare le delibere che sono state adottate dai partecipanti ad esso;
questa carenza di interesse porta con sé l’assenza di legittimazione.

Esiste, certo, la possibilità che i condomini estranei al condominio parziale vogliano e abbiano interesse a far valere una qualche eccezione o un qualche rilievo allo scopo di “paralizzare” l’iter che porterebbe all’installazione dell’ascensore.

La sola eccezione efficace, tuttavia, è quella costituita dal fatto che tale installazione possa – per usare le parole del legislatore – “recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato” [così l’art. 2 L. 9.1.1989 n. 13].

Non ricorrendo questo caso, i condomini contrari all’ascensore ed estranei al condominio parziale non avrebbero margine per ottenere la revoca della delibera avente ad oggetto l’installazione.

Altre due considerazioni si impongono:

► innanzitutto, il “veto” all’installazione dell’ascensore voluto da una parte della compagine condominiale finirebbe per integrare gli estremi dell’abuso del diritto fisiologicamente attribuito ex lege alla maggioranza.

Se, infatti, è vero che la maggioranza decide e che le sue decisioni – ancora per usare le parole del legislatore – “sono obbligatorie per tutti i condomini” [così l’art. 1137, primo comma, cod. civ.], è altrettanto vero che quello all’installazione dell’ascensore deve ormai ritenersi un vero e proprio diritto, il cui esercizio si colloca nell’alveo della tutela di diritti costituzionalmente garantiti quali il diritto alla salute di cui all’Art. 32 Cost. e il diritto allo “sviluppo della persona” di cui all’Art. 3 Cost..

E’ evidente che la maggioranza dei condomini può impedire l’installazione di un ascensore, ma, alla luce dei diritti (e dei valori a essi sottesi) che questo impedimento finirebbe per sacrificare e del loro rango, si deve ritenere che questo sarebbe legittimo se e solo se avvenisse per evitare problemi di sicurezza e stabilità;

► se, invece, i condomini contrari all’ascensore adducessero altri e diversi motivi, allora dovrebbe “scendere in campo” il principio della c.d. solidarietà condominiale, alla luce del quale la contrapposizione di interessi e diritti diversi impone un bilanciamento degli stessi per l’individuazione di quelli destinati a recedere.

Nel caso specifico, di fronte alla creazione di un impianto attraverso il quale i condomini (e i loro parenti e amici) possono esercitare il diritto alla salute e il diritto allo sviluppo della persona umana, l’eventuale tutela – è solo un esempio, ma rende il concetto – del decoro architettonico dell’edificio da una possibile lesione deve chiaramente cedere. Al pari, peraltro, della tutela di qualsiasi altro interesse / diritto.

Quanto sinora esposto rende possibile fornire le risposte alle due domande di cui sopra:

la maggioranza ricordata sub lettere e) e f) non aveva il diritto di revocare la delibera adottata in precedenza
in assenza del rischio che l’installazione crei problemi alla stabilità e sicurezza dell’edificio, non è configurabile il diritto della parte maggioritaria dei condomini di “vietare” alla parte minoritaria della compagine condominiale di procedere con l’installazione dell’ascensore.