Condominio – Qualche riflessione sull’opponibilità del regolamento contrattuale ai nuovi condomini – Avv. Marco Ribaldone

E’ noto che il regolamento condominiale di natura contrattuale può contenere clausole idonee a limitare l’esercizio del diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino.

Si tratta di una legittima “compressione” del diritto di cui all’art. 832 cod. proc. civ., pacificamente vincolante – sul presupposto della trascrizione del regolamento nei pubblici registri – per coloro che danno vita al condominio.

Il tema su cui si vuole riflettere qui è l’opponibilità di tali clausole – e, quindi, della “compressione” da esse imposta – a coloro che acquisiscono lo status di condomini per effetto dell’acquisto di una o più unità dai condomini originari.

 

I termini della questione

 

Il punto di partenza di queste riflessioni è da individuare nelle parole di Cass. 25.2.2022 n. 6357 [cui – viene detto per completezza – “fa eco” Cass. 18.10.2016 n. 21024:

• “La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche”;
• “l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c.”.

 

Il quadro normativo

 

In tema di trascrizione, le disposizioni che “entrano in gioco” ai fini che qui interessano sono quattro:

• l’art. 2643, primo comma, n. 4) cod. civ. [“Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: (…) 4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;”];
• l’art. 2659, primo comma, cod. civ. [“Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati: 1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell’ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale; 2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo; 3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l’atto o autenticato le firme, o l’autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza; 4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall’articolo 2826, nonché, nel caso previsto dall’articolo 2645-bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest’ultima disposizione ”];
• l’art. 2665 cod. civ. [“L’omissione o l’inesattezza di alcuna delle indicazioni richieste nelle note menzionate negli articoli 2659 e 2660 non nuoce alla validità della trascrizione, eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico, a cui si riferisce l’atto o, rispettivamente, la sentenza o la domanda”];
• l’art. 17, terzo comma, L. 27.2.1985 n. 52 [“Ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell’atto di cui si chiede la trascrizione, l’iscrizione o l’annotazione”].

 

L’insegnamento giurisprudenziale

 

La Suprema Corte è intervenuta per puntualizzare alcuni importanti aspetti dell’applicazione delle norme ricordate sopra:

• 25.2.2022 n. 6357 ha statuito che l’inesistenza di una nota di trascrizione delle specifiche clausole limitative dell’esercizio del diritto di proprietà comporta che le relative norme del regolamento condominiale “valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che nel medesimo contratto d’acquisto prenda atto in maniera specifica del vincolo reale gravante sull’immobile, manifestando tale presa d’atto con una dichiarazione di conoscenza comprendente la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull’immobile oggetto del contratto”;
• 18.10.2016 n. 21024 ha sottolineato che le specifiche clausole limitative devono essere indicate nella nota di trascrizione, “non essendo sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale”.

 

Il ragionamento da seguire

 

Quanto sopra esposto porta a “distillare” e “mettere a fuoco” questo articolato ragionamento giuridico:

1. le limitazioni all’esercizio del diritto di proprietà avente ad oggetto una proprietà in condominio sono assimilabili ale servitù atipiche;
2. le clausole che le prevedono sono legittime ed efficaci se sono contenute in un regolamento condominiale di natura contrattuale trascritto nei pubblici registri;
3. la necessità che una nota di trascrizione riguardi un unico negozio giuridico [art. 17, terzo comma, L. 27.2.1985 n. 52] impone che tale regolamento sia trascritto con una nota ad hoc, specifica per esso e distinta rispetto alla nota di trascrizione relativa al contratto di compravendita (cui, pure, il regolamento è allegato);
4. in assenza della specifica nota sub c), le clausole limitative dell’esercizio del diritto di proprietà risultano opponibili unicamente ai condomini originari e ai successivi aventi causa che, nel loro contratto di compravendita, le abbiano espressamente richiamate e accettate;
5. tale opponibilità non sussiste, invece, nei confronti degli aventi causa che abbiano acquistato le unità da coloro che hanno dato vita al condominio;
6. quanto sub d) e e) non è “scalfito” dalla clausola contrattuale contenente un generico riferimento al regolamento condominiale.

 

Considerazione finale e di sintesi

 

Tutto questo porta a comprendere l’importanza e la delicatezza della trascrizione del regolamento condominiale.

Questo deve essere oggetto di una sua nota specifica e, in sede di trasferimento della proprietà della singola unità, bisogna verificare con attenzione che questa trascrizione ci sia, avendo cura – in difetto – di inserire nel testo del contratto di compravendita uno specifico e puntuale richiamo alle singole clausole del regolamento condominiale.

Per essere concreti:

• in un condominio vige un regolamento condominiale di natura contrattuale che contiene il divieto di destinare le unità immobiliari a studi professionali;
• tale regolamento è allegato ai primi contratti di vendita e con essi è stato trascritto, ma non esiste una nota di trascrizione specifica per esso;
• il proverbiale Sig. Rossi acquista un’unità per destinarla a studio professionale;
• nel contratto di acquisto del Sig. Rossi si richiama regolamento condominiale in maniera generica;
• il condomino Rossi adibisce l’unità acquistata a studio professionale;
• il Condominio non ha strumenti per impedirlo.