Responsabilità civile dell’amministratore – Avv. Michela Arosio

La responsabilità civile dell’amministratore deriva in primiis dal fatto che tra lui e il Condominio è stato concluso un contratto di mandato, che impone al mandatario (amministratore) di rispettare l’oggetto dell’incarico assegnatogli dal mandante (assemblea condominiale).

La legge prevede che l’attività venga svolta con la diligenza del buon padre di famiglia.

Per di più l’amministratore dovrà anche attivarsi per porre in essere tutti quegli adempimenti indicati nell’art.1130 c.c. (Attribuzioni): eseguire le delibere, riscuotere i tributi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, compiere atti conservativi sulle parti comuni, disciplinare l’uso delle parti comuni, tenere il registro dell’anagrafica condominiali, il registro dei verbali, quello della nomina e revoca dell’amministratore nonché della contabilità, redigere rendiconto condominiale, etc…

In caso di inadempimento il Condominio può chiedere anche il risarcimento del danno. Per ottenere ciò è necessario provare la sussistenza del pregiudizio subito ma non è indispensabile che vi sia stata una condotta dolosa. Infatti è sufficiente un comportamento colposo dovuto a incuria, distrazione o inerzia.

 

 

Per quanto attiene alla responsabilità penale invece essa può essere commissiva od omissiva.

In particolare casi specifici di quella commissiva possono essere:

• minacce e diffamazione spesso durante le assemblee;

• pubblicazione sulla bacheca condominiale di informazioni riservate (ad esempio lo stato di morosità di uno dei condomini);
• interruzione arbitraria dell’acqua o del riscaldamento nei confronti di un condomino;
• appropriazione indebita di somme;
• rimozione su parti condominiali di beni di proprietà esclusiva (manufatti, antenne) con conseguente danneggiamento

 

Mentre la responsabilità omissiva fa riferimento all’art.40 cod.pen.: “ Non impedire un evento, che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo”

In particolar modo va ricordato che l’amministratore, in caso di appalto dato a un’impresa per svolgere lavori all’interno del Condominio, deve verificare l’idoneità tecnico professionali delle imprese e dei lavoratori autonomi che eseguiranno le opere nello stabile.

In merito la sentenza della Corte di Cassazione penale n.43452/2017 ha statuito la responsabilità di un amministratore che non aveva verificato in alcun modo la formazione nonchè le competenze dell’operaio (infortunatosi mortalmente), che svolgendo lavori in quota, non aveva adottato alcun tipo di precauzione.

La sentenza della Corte di Cassazione n.43500/2017 invece ha stabilito la responsabilità dell’amministratore per un incendio sul tetto condominiale con conseguente danneggiamento di parti comuni ed esclusive, ritenendo che egli non avesse verificato e controllato i lavori che un condomino stava facendo eseguire sulle parti privati. Difatti l’obbligo di controllo permane anche se il pericolo per le parti comuni provenga da un bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Infine l’art.677 cod.pen. chiarisce che colui che avendone l’obbligo (cioè l’amministratore) omette di rimuovere un pericolo causato dell’avvenuta rovina (ad esempio crolli) di un edificio è punito con la sanzione amministrativa da euro 154 a euro 929