Condominio – qualche riflessione sull’avviso di convocazione e sui suoi allegati “fantasma”

Uno degli argomenti “caldi”, che più spesso ricorrono nella vista dei condomini e che troppo costituiscono motivo di impugnazione è quello dei documenti da allegare all’avviso di convocazione per l’assemblea chiamata ad approvare il rendiconto.

Al riguardo, le domande – connesse tra loro –sono queste:

  • il rendiconto – che ai sensi dell’art. 1130 bis, primo comma, cod. civ. “Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti” – deve essere allegato all’avviso di convocazione?
  • quali sono le conseguenze della mancata previa trasmissione ai condomini del rendiconto da approvare?

 

“Latitudine” e “longitudine” della questione

 

Per inquadrare in maniera schematica e in forma sintetica la questione, si possono indicare queste “coordinate”:

  • il diritto di informativa dei condomini
  • l’avviso di convocazione all’assemblea
  • l’annullabilità – e la connessa e conseguente impugnabilità – delle delibere affette da vizi attinenti al processo di formazione della volontà (con specifico riferimento alla violazione del precitato diritto di informativa)

 

Questi argomenti delimitano il “perimetro” delle osservazioni che seguono.

 

Seguendo lo stesso ordine (e la stessa forma schematica), allo scopo di sviluppare gli argomenti:

  • i condomini hanno il diritto di essere tempestivamente e adeguatamente informati di ciò, su cui dovranno esprimere il loro voto.

E’ per questo, ad esempio, che l’avviso di convocazione deve arrivare almeno cinque giorni prima della data dell’assemblea.

Questo diritto è, comunque, nella logica delle cose: per poter partecipare alla discussione ed esprimere il suo voto, il condomino deve essere messo in condizione di documentarsi e informarsi.

Ciò significa – con specifico riferimento all’approvazione del rendiconto annuale – che il condomino deve poter prendere tempestivamente visione del rendiconto e della documentazione, sulla base della quale detto rendiconto è stato elaborato;

  • l’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ. [“L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa”] è preciso nell’indicare il contenuto che l’avviso di convocazione deve necessariamente avere.

L’art. 1130 bis cod. civ. [“I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”] prevede il diritto dei condomini di prendere visione della precitata documentazione posta a base dell’elaborazione del rendiconto;

  • ai sensi dell’art. 1137, secondo comma, cod. civ. [“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”] tutti i condomini assenti, astenuti o dissenzienti possono impugnare davanti all’autorità giudiziaria le delibere che violano la legge e/o il regolamento di condominio.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno statuito con grande chiarezza in merito all’annullabilità delle delibere per irregolarità nelle convocazioni [“In tema di condominio negli edifici (…) debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea (…), quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione .. ” (così Cass. SS. UU. 7.3.2005 n. 4806)].

L’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ. [“In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”] specifica ulteriormente che il vizio – sotto il profilo della mancanza, della tardività e dell’incompletezza – del procedimento di convocazione dell’assemblea può essere fatto valere dai condomini che hanno espresso voto contrario e/o dai condomini che non sono intervenuti all’assemblea proprio perché non hanno ricevuto l’avviso di convocazione.

 

Alcune considerazioni

 

La normativa non prevede l’obbligo dell’amministratore di allegare all’avviso di convocazione il rendiconto (né, tantomeno, la documentazione di spesa).

In più, i condomini hanno il diritto – che è e deve essere esercitato soprattutto nell’imminenza dell’assemblea – di prendere visione di tutti i documenti del caso: del rendiconto, dei giustificativi di spesa, dell’estratto del conto corrente bancario del condominio, ecc..

Tutto questo porta a ritenere che non vi sia alcun obbligo di trasmettere, con l’avviso di convocazione all’assemblea, anche il rendiconto da approvare.

 

Sul punto è anche intervenuta la Suprema Corte:

  • L’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione; non è quindi configurabile un obbligo, per l’amministratore condominiale, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione” [Cass. 5.10.2020 n. 21271]
  • L’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alle finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione. Ne discende che, in considerazione della ratio dell’avviso di convocazione, al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d’informazione dei condomini circa l’oggetto della delibera non è necessario allegare all’avviso anche i singoli importi dei preventivi o dei consuntivi dei bilanci, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell’ordine del giorno e soddisfare il diritto di informazione dei condomini è sufficiente l’indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l’amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese” [Cass. 15.10.2018 n. 25693].

 

Un altro aspetto interessante è quello della legittimazione all’impugnativa per violazione del dovere di informativa.

Sul punto si richiama la sentenza del Tribunale di Roma n. 19739 del 15.10.2019, la quale – anche richiamando precedenti pronunce [Cass. 19.11.2009 n. 24456, Cass. 20.4.2001 n. 5889 e Tribunale di Roma, 20.7.2009 n. 16018] – ha messo bene in luce che i condomini non possono esprimere il loro voto e poi lamentarsi della violazione del loro diritto all’informazione.

Ciò per coerenza: votando, il condomino dimostra di avere sufficiente coscienza e conoscenza di ciò che viene discusso.

Ne viene che solo i condomini che si astengono sono legittimati a impugnare la delibera per violazione del loro diritto di informativa.

 

Le risposte alle domande dell’incipit

 

Adesso risulta agevole rispondere:

  • il rendiconto deve essere allegato all’avviso di convocazione?

No.

  • quali sono le conseguenze della mancata previa trasmissione ai condomini del rendiconto da approvare?

Nessuna.

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