Condominio – qualche riflessione sulla c. d. prorogatio dell’amministratore

E’ noto che la riforma del condominio del 2012 / 2013 ha introdotto significative novità. Tra queste, la disciplina relativa al caso in cui l’amministratore cessi – non è rilevante se per scadenza, revoca o dimissioni – dalla carica e non venga tempestivamente sostituito.

Il quadro è profondamente cambiato rispetto al passato ante riforma – quando la giurisprudenza aveva “dipinto” una disciplina piuttosto chiara del regime della prorogatio – e si sta ancora cercando di individuare il modo per conciliare l’applicazione del – è il caso di dirlo – severo dettato normativo con le concrete e quotidiane esigenze di vista dei condominii

 

I termini della questione – passato e presente

 

E’ opportuno “partire” dal dato normativo.

 

Fino al 2012 / 2013, l’intero art. 1129 cod. civ. constava di soli quattro commi:

Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.

Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro

 

La riforma ha profondamente innovato, introducendo una assai più articolata disciplina e prevedendo – per quanto qui interessa – qualcosa di molto specifico per il caso dell’amministratore non più in carica: oggi l’ottavo comma dell’art. 1129 cod. civ. recita “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

 

La differenza balza subito agli occhi: la disciplina previgente non dedicava neanche una parola alla cessazione dell’amministratore dal suo incarico e, quindi, non contemplava affatto la c. d. prorogatio. Questa è, in sostanza, un’“invenzione” giurisprudenziale.

Tra le molte pronunce che hanno contribuito a elaborare la disciplina della prorogatio si può citare qui – per chiarezza ed esaustività – Cass. 25.3.1993 n. 3558: “In virtù dell’istituto della prorogatio l’amministratore di un condominio di un edificio, cessato dalla carica per scadenza del termine previsto dall’art. 1129 c.c. o per dimissioni, continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 c.c., attinenti alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non sia stato sostituito con la nomina di altro amministratore. Pertanto, l’amministratore deve continuare a provvedere, durante la gestione interinale, all’adempimento delle incombenze ed attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. e così a riscuotere i contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, compreso quello di portierato ..”.

In realtà questa è solo una delle tante pronunce conformi susseguitesi nel tempo, che hanno consolidato questo principio generale: l’amministratore cessato dall’incarico (e non sostituito) restava – fino alla nomina del suo successore – nel pieno delle funzioni e, di fatto, proseguiva nella gestione “a tutto tondo” del condominio.

 

La disciplina attuale, invece, è profondamente diversa e prevede, se ed in quanto sia interpretata alla lettera, una situazione di potenziale “ingessamento” del condominio: questo, infatti, è il rischio quando l’amministratore deve – e può – unicamente “eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni” e null’altro.

 

C’è, però, da dire che la citata interpretazione alla lettera è, in sostanza, impossibile perché il legislatore si è limitato a enunciare un concetto generale e generico, addirittura vago e “fumoso” – cosa si deve intendere per “attività urgenti” e quali sono i “pregiudizi agli interessi comuni” da evitare? –, lasciando agli interpreti il non agevole compito di “riempire questo contenitore”.

 

Questa attività di “riempimento” deve essere svolta tenendo sempre ben presente la fondamentale esigenza di conciliare il rispetto del dato normativo con le necessità pratiche e operative, spesso letteralmente quotidiane, legate alla vita di un condominio.

 

La recente sentenza Tribunale di Roma 5.2.2021 n. 2107

 

Il Tribunale di Roma dà una – a parere di chi scrive, condivisibile – “lettura” del nuovo art. 1129, ottavo comma, cod. civ., statuendo che i poteri dell’amministratore non più in carica, “essendo stati limitati a seguito della novella” del 2012 /2013, “devono essere rapportati all’esigenza di garantire il funzionamento della complessa organizzazione condominiale che, altrimenti, rimarrebbe paralizzata con conseguente detrimento in primis della compagne stessa che non potrebbe più pagare i fornitori o riscuotere gli oneri dai partecipanti”.

 

Alla luce di questa enunciazione di carattere generale, il giudice capitolino individua due specifiche attività dell’amministratore che rientrano nell’ambito di applicazione del “nuovo” art. 1129, ottavo comma, cod. civ.:

  • la convocazione dell’assemblea quando “s’imponga l’approvazione dei bilanci onde consentire il funzionamento dell’organizzazione e non pregiudicare gli interessi comuni
  • la richiesta all’assemblea di ratificare ex 1135 cod. civ. le “spese ordinarie e straordinarie effettuate senza preventiva autorizzazione”.

 

Qualche riflessione

 

Il principio generale, come individuato ed enunciato dal Tribunale di Roma, è senz’altro condivisibile: se è vero che oggi la legge limita l’operatività dell’amministratore cessato alle “attività urgenti” che servono a “evitare pregiudizi agli interessi comuni”, è altrettanto vero che i condominii hanno – per usare le parole dello stesso Tribunale – una “complessa organizzazione”, il cui funzionamento deve comunque essere assicurato.

Si pone, quindi, l’esigenza di svolgere un’attenta attività interpretativa allo scopo di individuare con sempre maggiore precisione le “attività urgenti” che l’amministratore cessato può e deve ancora svolgere.

 

In quest’ottica, la “stella polare” da seguire è sicuramente quella del concetto di “pregiudizi agli interessi comuni”: per capire se una determinata attività sia consentita oppure no bisogna individuare l’interesse comune, che risulterebbe pregiudicato dal mancato svolgimento di quella attività, e stabilire in concreto, di fatto caso per caso, se ricorra una fattispecie sussumibile nell’art. 1129, ottavo comma, cod. civ..

 

Un esempio può aiutare a capire meglio.

Tra i vari compiti, l’amministratore condominiale deve “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” [art. 1130, n. 3), cod. civ.]. Detto in parole più semplici e dirette: deve pagare le bollette dell’energia elettrica e del gas per il funzionamento degli impianti condominiali (come l’ascensore, l’illuminazione dell’androne e delle scale, il riscaldamento, ecc.).

Il pagamento di tali bollette rientra nelle attività ordinarie dell’amministratore e ben difficilmente si potrebbe sostenere che questa è una attività urgente.

Si pensi, tuttavia, al caso in cui il condominio sia in arretrato con le bollette e stia, per questo, concretamente rischiando la sospensione dell’erogazione del servizio e l’unico modo per evitare questo scenario sia il pagamento di una o più bollette arretrate. In questo contesto, sarebbe fin troppo agevole argomentare a favore della tesi secondo cui tale pagamento rientra tra le “attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni”, legittime ex art. 1129, ottavo comma, cod. civ..

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