Condominio – la sospensione in via d’urgenza dell’esecuzione delle delibere assembleari – Avv. Marco Ribaldone

E’ noto che la delibera assembleare è vincolante per tutti i condomini e che l’amministratore deve dare esecuzione alla stessa.

Questo è e resta vero anche in pendenza di impugnazione della delibera.

Il “percorso” di esecuzione di una delibera può arrestarsi – nel senso della sua sospensione – unicamente in due casi: per effetto di una successiva delibera o per una decisione dell’Autorità Giudiziaria.

Tale ultima decisione può – e spesso deve – essere adottata in sede cautelare, pena la sua assoluta inutilità.

 

I termini della questione e il quadro normativo ad essa sotteso

 

Schematicamente:

• ai sensi dell’art. 1137, primo comma, cod. civ. “Le deliberazioni prese dall’assemblea (…) sono obbligatorie per tutti i condomini”;
• ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 1), cod. civ. “L’amministratore (…) deve: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea”;
• ai sensi dell’art. 1137, secondo comma, cod. civ. “ogni condomino assente, dissenziente o astenuto” può impugnare davanti all’Autorità Giudiziaria le delibere, che ritiene invalide;
• ai sensi dell’art. 1137, terzo comma, cod. civ. “L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria”;
• l’art. 1137, quarto comma, cod. civ. prende in esame il caso in cui l’istanza volta a ottenere la sospensione di cui sopra sia proposta “prima dell’inizio della causa di merito”;
• in tale ipotesi si apre una fase processuale di natura cautelare “disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile”.

 

La potenziale criticità insita nel quadro normativo generale balza agli occhi: il condomino, il quale assuma l’invalidità di una delibera e provveda alla sua impugnazione, corre – in astratto – il serio rischio di vedersi dare ragione quando ormai è troppo tardi.

Si pensi al caso in cui la delibera impugnata abbia ad oggetto un intervento manutentivo significativo e invasivo. A titolo di esempio: la sostituzione della centrale termica o la posa del cappotto isolante sull’involucro esterno dell’edificio condominiale.

E’ di innegabile evidenza che, se venisse emessa un paio d’anni più tardi rispetto all’adozione della delibera stessa, la sentenza di merito, la quale accogliesse le ragioni fatte valere dal condomino impugnante e, quindi, annullasse o dichiarasse nulla la delibera assembleare, sarebbe, in concreto, del tutto inutile: a quel punto, infatti, l’intervento risulterebbe completamente eseguito, con un risultato ben difficilmente “reversibile”.

Si pensi all’esempio di cui sopra: non sarebbe certo ipotizzabile ripristinare la centrale termica di prima o smantellare il cappotto isolante, “staccandolo” dalle facciate.

 

In astratto, è possibile che l’assemblea condominiale, prendendo atto dell’avvenuta impugnazione della delibera, decida – proprio alla luce della non “reversibilità” del risultato finale dell’intervento deliberato – di sospendere la sua esecuzione fino alla decisione dell’Autorità Giudiziaria.

In concreto, tuttavia, questo non avviene: la compagine condominiale che ha adottato una certa delibera è convinta non solo della sua “bontà” sostanziale, ma anche della sua piena legittimità e ben difficilmente deciderà di soprassedere dalla sua esecuzione solo perché un condomino la contesta e l’ha impugnata.

 

La tutela in via d’urgenza davanti al Giudice

 

Da quanto sopra emerge con forza l’estrema opportunità che l’Autorità Giudiziaria sia “chiamata in causa” subito, in via cautelare.

Non a caso il legislatore, con la riforma del diritto condominiale del 2012 / 2013, ha espressamente introdotto la disciplina dell’istanza urgente per la sospensione della delibera impugnata.

 

Come si è visto, impugnare una delibera assembleare non basta a fermare la sua esecuzione.

E’ possibile provvedere all’impugnazione e successivamente chiedere al giudice la sospensione dell’esecuzione della delibera.

Per effetto del D.L. 4.3.2010 n. 28, tuttavia, è obbligatorio impugnare la delibera attraverso l’avvio del procedimento di mediazione.

Questo può anche durare per dei mesi, con il duplice effetto concreto che

• per mesi non ci sarebbe alcun giudice dell’impugnazione, cui chiedere la sospensione della delibera “in odore” di invalidità
• in quegli stessi mesi tale delibera avrebbe esecuzione.

 

Il risultato è evidente: l’impugnazione volta a far accertare l’invalidità del titolo posto a base di un determinato intervento straordinario non avrà più alcun senso pratico se e quando l’intervento stesso sarà stato eseguito.

 

Da qui l’ineludibile necessità – “opportunità” è un concetto che, in questo contesto, si rivela inadeguato – che il condomino autore dell’impugnazione agisca ante causam in sede cautelare per cercare di ottenere il provvedimento di sospensione previsto dal citato art. 1137, terzo comma, cod. civ..

 

Tale iniziativa deve essere assunta – il già menzionato richiamo alle “norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile” non lascia spazio a dubbi – con un “ricorso depositato nella cancelleria del giudice competente” [così l’art. 669 bis cod. proc. civ.].

Tale ricorso dovrà contenere

1. l’esposizione delle ragioni in fatto e in diritto sottese all’impugnazione della delibera
2. l’esposizione delle ragioni di urgenza che legittimano e fondano l’istanza cautelare di sospensione dell’esecuzione della delibera.

 

Quanto sub a) è di immediata comprensione: il giudice, il quale sia investito della richiesta di disporre con urgenza la sospensione di una delibera assembleare, deve essere posto in condizione di accertare – sia pure all’esito di una valutazione inevitabilmente sommaria, compiuta allo stato degli atti – i profili di invalidità della delibera stessa.

 

E’ parimenti di immediata comprensione quanto sub b): ci si riferisce soprattutto – “prendendo in prestito” le parole dell’art. 700 cod. proc. civ. – al “fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il (…) diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile” e cioè al c. d. periculum in mora.

La sussistenza – per dirlo con altre parole – di una situazione di tale urgenza da precludere ogni possibilità di attesa, di una situazione di tale urgenza che la mancata adozione di provvedimenti immediati provocherebbe un danno non riparabile.

 

E’ opinione di chi scrive che questo requisito sussista – e debba, quindi, essere ravvisato dall’Autorità Giudiziaria adita – ogniqualvolta l’oggetto della delibera impugnata sia costituito da un intervento (edilizio o sugli impianti) idoneo a modificare in maniera significativa e non reversibile i beni comuni (o – in questo caso si tratterebbe di una delibera radicalmente nulla – le parti di proprietà esclusiva).

 

E’, infatti, evidente che, intervenuta siffatta modifica, non sarebbe più realisticamente possibile tornare indietro.

La conseguenza, aberrante, è sotto gli occhi di tutti: il condomino che ha impugnato la delibera – e, invero, tutti gli altri con lui – si troverebbe a dover subire una situazione nata da un atto invalido e a non avere, nella sostanza delle cose, alcuna alternative e/o possibilità di rimedio.

Al proverbiale danno si aggiungerebbe l’altrettanto proverbiale beffa: sapere di aver sempre avuto ragione e, ciò nonostante, dover subire.