Condominio – la mancanza della “nota sintetica esplicativa della gestione” di cui all’art. 1130 bis cod. civ. e le conseguenze sulla validità della delibera che approva il rendiconto

Una recente pronuncia del Tribunale di Genova – è la n. 1131 del 25.5.2021, in condominioweb.com del 15.6.2021 – affronta il tema della composizione del rendiconto condominiale e prende una chiara ( benché un po’ rigida) posizione in ordine alle conseguenze dell’eventuale incompletezza del rendiconto sottoposto all’assemblea.

I termini della questione

Schematicamente:

• L’amministratore presenta alla compagine condominiale, per l’approvazione, un rendiconto non redatto nel rispetto del – e in linea con il – dettato dell’art. 1130 bis civ.;
• Più precisamente, da tale rendiconto è assente la “nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”;
• Un condomino impugna la delibera, che ha dato la sua “benedizione” al rendiconto così formato, per ottenere dall’Autorità Giudiziaria il suo annullamento;
• La domanda, cui si deve dare risposta, è semplice e netta: la mancanza ( intesa come vera e propria inesistenza ) della nota sintetica può essere causa di invalidità della delibera che ha approvato il rendiconto?

Il quadro normativo di riferimento

Le disposizioni che più direttamente “entrano in gioco” sono:

• l’art. 1130 bis civ., ai sensi del quale “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”;
• l’art. 1137, secondo comma, cod. civ., ai sensi del quale “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento .. ”.

La sentenza Tribunale di Genova 25.5.2021 n. 1131

Il ragionamento del Giudice ligure è così articolato:

1. Per effetto della riforma del 2012/2013, la legge prescrive che il rendiconto debba contenere “una serie di specifiche voci contabili, indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino”;
2. In particolare, il rendiconto deve contenere un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa della gestione;
3. Questi documenti hanno “lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così da consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato”;
4. Registro, riepilogo e nota sono “parti inscindibili” del rendiconto;
5. Dalla loro inesistenza può discendere “l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione ( Cass. 33038/2018 )”;
6. Questa annullabilità, peraltro, prescinde “dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa”;
7. Non è possibile ritenere “conforme a diritto” la delibera, la quale approvi un rendiconto che non rispetta le prescrizioni dell’art. 1130 bis civ..

 

Ne viene che la risposta del Tribunale alla domanda di cui sopra è assolutamente affermativa: la mancanza ( intesa come vera e propria inesistenza ) della nota sintetica può essere causa di invalidità della delibera che ha approvato il rendiconto.

Colpisce la deduzione dianzi riferita sub f ).

Essa, infatti, è una significativa “spia” di un certo formalismo: la nota esplicativa della gestione “vale” in sé e per sé, senza riguardo al fatto che la sua assenza abbia concretamente leso il diritto di informativa dei condomini, senza la prova concreta di un effettivo vulnus causato ai diritti dei partecipanti al condominio.

Tale assenza “impatta” sulla validità della delibera e questo “impatto” – per così dire – è in re ipsa: sussiste semplicemente perché c’è l’assenza della nota, a prescindere da quali conseguenze questa assenza possa aver avuto ( o non avuto ) sulla possibilità dei condomini di arrivare a conoscere i dati del bilancio e, quindi, a votare in scienza e coscienza.

Considerazioni finali e di sintesi

Il ragionamento del Tribunale di Genova è, in astratto, condivisibile:

• è vero che l’art. 1130 bis civ. prevede la redazione di una nota esplicativa della gestione;
• è, per ciò stesso, corretto dire che l’assenza di tale nota rende il rendiconto non in linea con la previsione normativa;
• “a cascata”, è corretto dire che la delibera di approvazione di un rendiconto non in linea con la previsione normativa è contraria alla legge;
• è, infine, corretto ritenere che la delibera contraria alla legge debba essere – ai sensi dell’art. 1137, secondo comma, cod. civ. – annullata.

Si tratta, però, di un ragionamento molto “rigido”, forse – questa è la sensazione di chi scrive – un po’ troppo legato al mero dato formale.

Sarebbe forse opportuno valutare anche la condotta del condomino che impugnala delibera:

1. Se quest’ultimo, prima di impugnare, ha chiesto espressamente – e invano – all’amministratore la nota esplicativa della gestione e magari in sede assembleare ha anche proposto – sempre invano – di aggiornare la riunione per consentire l’elaborazione di tale documento, allora si deve riscontrare la sua buona fede e il suo atteggiamento “costruttivo” e procedere senz’altro all’annullamento della delibera;
2. Se, invece, il condomino ha “semplicemente” evitato di votare per l’approvazione del rendiconto, con un’astensione quasi fine a sé stessa, e manca qualsiasi prova di un’effettiva violazione del suo diritto all’informazione e del suo connesso diritto di esprimere – per usare le parole del Tribunale di Genova – “un voto cosciente e meditato”, allora forse vale la pena di porsi il dubbio circa la “genuinità” di tale impugnazione.

Quanto sub b), del resto, trova una qualche “sponda” anche nella pronuncia del Tribunale di Genova, laddove quest’ultimo, rilevando l’assenza delle “parti inscindibili” del rendiconto, prende in esame l’ipotesi che “i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio”.

 

Chi scrive trova significativo quel “perciò”:

• Sembra quasi che il Tribunale ravvisi un messo eziologico tra l’assenza della nota esplicativa della gestione e la violazione del diritto dei condomini all’informazione;
• Se è così, però, risulta difficile prescindere dal riscontro concreto di una siffatta violazione e arrivare de plano a statuire l’annullamento della delibera sulla base di un mero dato formale – quale è l’inesistenza della nota esplicativa – che non trova alcun concreto “eco” probatorio in termini di effettiva violazione di quel diritto.

Un’ultima, rapida osservazione.

Sub b) si parlava di astensione dal voto.

In realtà, la legittimazione a impugnare spetta anche al condomino che abbia votato contro l’approvazione del rendiconto. Sarebbe, però, possibile – e ragionevole – sostenere che il condomino, votando, ha dimostrato di avere tutti gli elementi e le informazioni per farlo e che questo smentisce radicalmente la tesi della violazione del diritto all’informazione.

Bisognerebbe, quindi, andare a vedere a motivazione del voto contrario, potendo “salvare” la legittimazione ad impugnare solo per il condomino, il quale abbia motivato il suo voto contrario all’approvazione proprio allegando l’assenza della nota esplicativa e la conseguente incompletezza del rendiconto, ipso facto non approvabile.