Condominio – il dissenso di cui all’art. 1132 cod. civ. non opera rispetto a tutte le liti

Con una sua recente pronuncia il Tribunale di Benevento – che, in questo, si è allineato a un coevo insegnamento della Suprema Corte – ha esternato alcune interessanti puntualizzazioni in ordine all’ambito di applicazione dell’art. 1132 cod. civ. e, quindi, all’operatività del dissenso rispetto alle liti, che tale disposizione prevede

 

Il dato normativo di partenza

 

E’ opportuno prendere le mosse dall’inquadramento normativo della questione.

Le disposizioni che “entrano in gioco” sono:

  • l’art. 1136, quarto comma, cod. civ. [che, sia pure in maniera implicita, stabilisce la competenza dell’assemblea condominiale in ordine alle liti attive e passive che coinvolgono il condominio];
  • l’art. 1131, primo comma, cod. civ. [che stabilisce la competenza e la conseguente legittimazione dell’amministratore – il quale “ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi” – per le liti che non esorbitano dalle sue attribuzioni, come previste dall’art. 1130 cod. civ. o dal regolamento di condominio];
  • genericamente, gli artt. 1129 e 1130 cod. civ. [che prevedono quali sono i compiti dell’amministratore];
  • gli artt. 1129, nono comma, cod. civ. e 63, primo comma, disp. att. cod. civ. [che prevedono il potere / dovere dell’amministratore – “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea” – di agire in giudizio per il recupero degli oneri condominiali non versati “senza bisogno di autorizzazione” da parte dell’assemblea];
  • l’art. 1132, primo comma, cod. civ. [che introduce e disciplina il diritto del singolo condomino di dissociarsi dal condominio per quanto attiene alle spese relative alle liti deliberate dall’assemblea].

 

La sentenza del Tribunale di Benevento 1.2.2021 n. 162

 

Con questa pronuncia, il giudice campano – che si rifà a Cass. 18.6.2014 n. 13885, che cita espressamente e che, a sua volta, richiama Cass. 25.3.1970 n. 801 – ha statuito che non “appare configurabile l’ipotesi del dissenso, ex art. 1132 c.c., del singolo condomino in relazione a controversie relative a fatti rientranti nelle attribuzioni proprie dell’amministratore ex art. 1130 c.c.”. Questo perché il dissenso è – prosegue il Tribunale – “esercitabile solo in riferimento a liti proposte da terzi estranei al condominio”.

A detta del Tribunale di Benevento, “nella specie di lite tra Condominio e condomino non trova applicazione, nemmeno in via analogica, la disposizione dell’art. 1132 c.c.”.

 

Il richiamato insegnamento della Suprema Corte

 

Questa la massima di Cass. 18.6.2014 n. 13885: Nel caso di lite tra il condominio ed il singolo condomino non trovano applicazione, neppure in via analogica, la disposizione dell’art. 1132 c.c., che disciplina la materia delle spese processuali del condomino che abbia ritualmente dissentito dalla deliberazione di promuovere una lite o di resistere ad una domanda rispetto ad un terzo estraneo né l’art. 1101 c.c., richiamato dall’art. 1139 c.c.: sicché è affetta da invalidità la delibera assembleare che abbia statuito in tal senso.

 

Sembra di poter dedurre che la “lettura” di questa sentenza, come operata dal Tribunale di Benevento, è forse un po’ forzata: è vero che la Suprema Corte ha, in effetti, parlato di una lite tra condominio e condomino e ha detto che in questi casi non si applica l’art. 1132 cod. civ. e che, quindi, non “vale” il dissenso, ma non per questo ha detto che tale previsione si applica solo alle liti tra condominio e terzi.

 

Qualche riflessione

 

In maniera schematica:

Þ chi scrive trova sbagliato dire che l’art. 1132 cod. civ. si applica solo alle liti tra condominio e terzi e non a quelle tra condominio e condomino perché, in realtà, queste ultime non esauriscono il campo di materie rientranti nelle attribuzioni dell’amministratore e nelle quali, per questa ragione, non serve la delibera assembleare.

Detto altrimenti: la formulazione corretta del concetto è un’altra. Questa: l’art. 1132 cod. civ. non si applica alle liti che rientrano nelle attribuzioni dell’amministratore e per le quali, proprio per questa ragione, l’amministratore stesso ha legittimazione e rappresentanza;

Þ è interessante e importante evidenziare che il dissenso non può essere esercitato rispetto alle liti di competenza dell’amministratore non solo per evidenti ragioni di fatto, ma anche per una “forte” ragione di diritto, che la citata giurisprudenza ha con chiarezza e condivisibilmente messo in luce.

La ragione di fatto è di immediata comprensione: se l’amministratore ha il potere di impegnare il condominio in una lite senza una pronuncia dell’assemblea e se in concreto egli esercita questo suo potere, allora non c’è neanche una riunione assemblare e, quindi, nessuna “deliberazione” rispetto alla quale il condomino potrebbe esercitare il diritto al dissenso.

La ragione di diritto si ricava dal tenore letterale dell’art. 1132 cod. civ.: laddove dice espressamente che il diritto al dissenso nasce “Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda”, il legislatore intende circoscrivere il diritto al dissenso alle sole liti deliberate dall’assemblea, con conseguente esclusione di quelle promosse sua sponte dall’amministratore.

Si tratta, all’evidenza, di una norma eccezionale, non suscettibile – e la giurisprudenza lo dice apertis verbis – di applicazione analogica;

Þ bisogna, comunque, tenere in debita considerazione che l’organo sovrano in condominio è l’assemblea e che, quindi, l’amministratore ha sempre e comunque l’opzione di sottoporre la decisione di una lite alla compagine condominiale.

Detto altrimenti:

  • se la materia della lite rientra tra le attribuzioni proprie dell’amministratore, quest’ultimo può impegnare il condominio in causa senza bisogno di alcuna autorizzazione;
  • questo, però, non significa affatto che l’amministratore non possa rimettere la decisione all’assemblea.

Nella prassi, anzi, questo accade di frequente. Vuoi perché l’amministratore preferisce che la responsabilità di un contenzioso sia assunta dai condomini vuoi perché l’amministratore ritiene corretto che tale decisione sia assunta dai (com)proprietari dei beni comuni – o titolari del denaro condominiale – per cui esiste la causa.

E’ evidente che in questi casi, essendoci una delibera assembleare che impegna il condominio a – per usare le parole del legislatore – “promuovere una lite” o “resistere a una domanda”, l’istituto del dissenso rispetto alle liti di cui all’art. 1132 cod. civ. “riprende vigore” e trova piena applicazione, a prescindere dalla circostanza che la materia esula – ancora le parole del legislatore – dai “limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli [all’amministratore – n.d.a.] dal regolamento di condominio o dall’assemblea” [art. 1131, primo comma, cod. civ.].

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