Condominio – crediti vecchi, rendiconto e decreto ingiuntivo – Avv. Marco Ribaldone

Con una recente pronuncia – sentenza n. 3847 del 15.2.2021 – la Suprema Corte ha preso una chiara posizione in merito ai crediti del condominio risalenti nel tempo, al loro inserimento nei rendiconti degli anni successivi e, quindi, alla facoltà dell’amministratore di chiedere e ottenere ex art. 63 disp. att. cod. civ., relativamente a detti crediti “vecchi”, il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo

Cass. 15.2.2021 n. 3847

La pronuncia è molto chiara, al punto che vale la pena di riportare testualmente alcuni “passaggi” della sua parte motiva:

  • Dall’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, pertanto, per effetto della vincolatività tipica dell’atto collegiale stabilita dall’art. 1137 c.c., comma 1 (e senza che perciò possano essere altrimenti rilevanti la “partecipazione” o un “idoneo atto ricognitivo del singolo condomino”, alla stregua di quanto sostenuto in Cass. Sez. 2, 22/02/2018, n. 4306), discende l’insorgenza, e quindi anche la prova, dell’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio (Cass. Sez. 2, 05/11/1992, n. 11981)”;
  • Una volta, perciò, che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l’amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all’esame dei singoli condomini i documenti giustificativi, dovendo gli stessi essere controllati prima dell’approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà postuma di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza (Cass. Sez. 2, 23/05/1981, n. 3402). A norma dell’art. 1130 bis c.c., invero, il rendiconto condominiale deve contenere “le voci di entrata e di uscita”, e quindi gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, nonchè “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo qui riguardo al risultato economico dell’esercizio annuale. Secondo il cosiddetto “principio di cassa”, i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all’esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento (arg. da Cass. Sez. 2, 04/07/2014, n. 15401). Dopo che siano stati inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi per il pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio. Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell’anno precedente, a meno che l’esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato, ciò soltanto imponendo all’amministratore di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e, quindi, di modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo. Non ha senso invocare al riguardo il limite della dimensione annuale della gestione condominiale, la quale vale ad impedire, piuttosto, la validità della deliberazione condominiale che, nell’assenza di un’unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese (Cass. Sez. 2, 21/08/1996, n. 7706)”;
  • Va pertanto enunciato il seguente principio:

Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quel partecipante), una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso (cfr. Cass. Sez. 2, 25/02/2014, n. 4489)”.

 

Considerazioni relative a tale sentenza

In buona sostanza, dalla pronuncia in esame si possono “distillare” alcune deduzioni di carattere e portata generale e dalle “ricadute” estremamente pratiche e concrete:

  1. l’obbligazione – detto altrimenti: il debito – in capo al condomino nasce e deriva dall’approvazione del rendiconto annuale;
  2. le obbligazioni, le quali siano state inserite nel rendiconto e non siano state adempiute, quale che ne sia la ragione, dal condomino che ne era – e ne è – titolare, devono essere riportate nel rendiconto relativo all’anno successivo.

Queste “voci”, infatti, costituiscono tanto il “saldo contabile” dell’anno cui si riferiscono quanto delle permanenti poste di debito;

  1. quanto sub b) deriva, oltre che da ragioni di diritto civile – atteso che il debito non soddisfatto non può essere ritenuto estinto e, quindi, deve essere considerato come ancora “vivo” –, anche da quello che la Suprema Corte chiama “principio di continuità” e cioè dalla regola secondo cui i debiti “non scadono” e persistono nel tempo in capo a chi ne è titolare;
  2. quando l’assemblea ha approvato un rendiconto e il relativo piano di riparto e questi documenti – cioè il rendiconto e il connesso e conseguente piano di riparto – contengono, sotto la voce “saldo esercizi precedenti” (o qualcosa di simile), l’indicazione di un determinato debito “vecchio” a carico di un determinato condomino, allora l’amministratore può – e deve ex 1129 e 1130 cod. civ. – chiedere per quel debito il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art 63 disp. att. cod. civ.

Avvocato Marco Ribaldone

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