Brevi cenni su vari argomenti nella materia condominiale – Avv. Paola Pellegrini

  • La nomina dell’amministratore di condominio da parte del costruttore è illegittima perché sottraendo all’assemblea il potere di nomina e di revoca dell’amministratore viola un principio fondamentale dell’ordinamento; infatti l’art. 1129 c.c. disciplinante la nomina e la revoca dell’amministratore ha natura inderogabile ai sensi dell’art. 1138, IV c., c.c.-

La clausola del regolamento di condominio che voglia riservare a un determinato soggetto giuridico -il costruttore nel caso più comune- il potere di nomina dell’amministratore è nulla proprio per la natura inderogabile dell’art. 1129 c.c. (così Cass. civ. sent. n. 12011 del 24.05.2013).

 

  • Una delle novità interessanti della riforma del condominio (L. n. 220/2013), spesso ignorata da chi tratta la materia, è contenuta nell’art. 1137 c.c., norma inderogabile, che al secondo comma prevede che possa impugnare la delibera di assemblea anche il condomino che si astenga durante la votazione circa un punto all’ordine del giorno e ciò risulti dal verbale e per ciò solo possa adire l’autorità giudiziaria chiedendo l’annullamento della delibera. Potere riservato quindi non solo a chi esprima voto contrario.

 

  • La percolazione di acqua piovana battente sul pavimento di un balcone di un palazzo d’epoca, convogliata in un chiusino e da lì in una tubazione rigida posta in opera al centro dell’intradosso, non si definisce stillicidio vietato dalla legge. Si tratta infatti del legittimo deflusso delle acque dal piano superiore al piano inferiore in quanto l’acqua segue l’assetto naturale dei luoghi quando il sistema di smaltimento delle acque sia rimasto immutato fin dalla edificazione dello stabile, conforme agli artt. 908 e 913 c.c.-

 

  • In tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c. (c.d. miglior uso della cosa comune), sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.  (così Cass. civ. sent. del 04.09.2017 n. 20712)

 

PAOLA PELLEGRINI

AVVOCATO

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Esperto di diritto del condominio per delibera dell’Ordine degli avvocati di Roma

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