Circa la questione se il proprietario di un ambulatorio al piano terra con caldaia per riscaldamento autonomo, che non usufruisca di parti comuni nè di parcheggio interno nè di ascensore in un palazzo di quattro proprietari senza regolamento condominiale e senza amministratore condominiale, debba pagare la ristrutturazione del tetto per ottenere il Bonus Casa del 110 % perchè ha l’entrata sulla strada comunale, osservo quanto segue.
A) La delibera di approvazione del lavoro straordinario -qual’è l’opera di ripristino del tetto- va approvata nel rispetto dell’art. 1123, II e IV comma, c.c. ovvero dell’ art. 1120, II co., c.c. per le innovazioni tese al risparmio energetico, nome equivalenti per effetti.
Se l’assemblea approvasse tale lavoro con la maggioranza di legge (500/100), il proprietario dell’ambulatorio dovrebbe adempiere la sua quota.
B) Giuseppe Marando de IlSole24Ore in un commento del 09.10.2020 circa il D.L. 104/2020 di agosto, esprime la perplessità suscitata dal provvedimento circa la previsione della maggioranza semplice per approvare “l’adesione all’opzione per la cessione o lo sconto di cui all’art. 121” (cioè lo sconto in fattura). Ciò perchè la richiesta del beneficio fiscale viene trasformata da scelta individuale in scelta collettiva, con il potere dell’assemblea di decidere per l’intera compagine. E’ una chiara forzatura delle regole sulle competenze dell’assemblea.
Infatti si verte di un diritto proprio nei confronti dell’amministrazione fiscale, non della gestione dei beni comuni; certamente (argomentando a contrario dal punto “4.8 a)” alla luce del provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate in data 08.08.2020 prot. 283847 nella delibera bisogna osservare alcuni requisiti di forma e inserire: i nominativi di quelli che hanno optato per la cessione, il loro codice fiscale, l’ammontare del credito ceduto, la relativa accettazione da parte del cessionario e il codice fiscale dello stesso. Dati da comunicare all’Agenzia.
E’ evidente come le autorità preposte dovranno colmare tali lacune.
Allo stato comunque la maggioranza semplice può approvare la cessione del credito, seppure per soggetti determinati, ivi compresa l’assemblea dello stabile descritto nel caso concreto prospettato.
Avv. Paola Pellegrini
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